不動産を売却する際は、不動産会社に依頼して買主を探してもらうのが一般的です。売主が売却活動や売買仲介を不動産会社に依頼する際は「媒介契約」を結びます。これは売却を進める最初のステップとなりますが、自分の希望通りに売却できるかの鍵を握る重要な契約です。

この記事では、不動産売却における「媒介契約」の内容や仕組み、また適正な契約を行うための注意点などについて紹介します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産を売却したい売主と、売主から仲介を依頼された不動産会社との間で締結される契約のことです。

いくらで売り出すのか、成約時の仲介手数料はいくらか、不動産会社がどのような販売活動を行うのか（どのようなサービスを受けられるか）といった内容を盛り込んでいます。

媒介契約の書式は、国土交通省が「標準専任媒介契約約款」を定めてインターネットで公開していますので、事前に確認することが可能です。

媒介契約は3種類

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ契約内容が異なります。1つずつ特徴をみていきましょう。

一般媒介契約

売主

・複数の不動産会社に仲介を依頼できる 

・売主が自分で買主を探した場合直接取引OK 

不動産会社 

・不動産流通機構（レインズ）に登録する義務はない 

・売主に業務状況の報告をする義務はない

専任媒介契約

売主 

・不動産会社一社にのみ仲介を依頼できる 

・売主が自分で買主を探した場合直接取引OK 

不動産会社 

・不動産流通機構（レインズ）に登録する義務あり（7日以内）

・売主に業務状況の報告をする義務あり（2週間に1回以上）

専属専任媒介契約

売主 

・不動産会社一社にのみ仲介を依頼できる 

・売主が自分で買主を探した場合直接取引NG 

　→必ず不動産会社を通さなければいけない（≒仲介手数料が発生する） 

不動産会社

・不動産流通機構（レインズ）に登録する義務あり（5日以内） 

・売主に業務状況の報告をする義務あり（1週間に1回以上） 

※不動産流通機構（レインズ）とは 宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣から指定を受けている不動産情報ネットワークシステムです。登録している不動産会社だけが、全国の登録された不動産情報を閲覧できます。

どの媒介契約を選べば良いの？

「特徴を聞いても、どの契約が良いのかわからない！」という人が多いと思います。「一社に頼むよりも、複数の会社に頼む方が良さそうなのに、なぜ3種類もあるの？」と思う人も多いでしょう。そこで、次は媒介契約の選び方について、ポイントをお知らせします。

仲介手数料は違う？

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」どの媒介契約を選んでも仲介手数料は同じです。 ※仲介手数料 不動産の売買が成立したときは不動産会社に報酬として仲介手数料を支払いますが、金額には上限が設けられています。算出方法は次の通りです。

200万円以下・取引額✕5％ 

200万円～400万円以下・取引額✕4％ 

400万円以上・取引額✕3％ 

仲介手数料は金額に応じて分割して計算を行います。たとえば不動産が1,000万円であれば、200万円✕5％+200万円✕4％+600万円✕3％＝合計36万円です。別途消費税10％が加算されます。

→仲介手数料についてもっと詳しく見る

一社に任せるか、複数社に任せるか？

「複数社に任せるほうが、良い契約ができるのでは？」と思うかもしれませんが、そうとも言い切れません。

今の時代、買主が不動産を探す手段のほとんどはインターネットです。 もし、売ろうとしている不動産を、インターネット広告に載せても良い場合は、一社に頼んでも複数社に頼んでも、最終的には「スーモ」や「アットホーム」などのポータルサイトに並ぶことになります。そのため、不動産を買いたいお客様の目に触れる機会は、一社に頼んでも複数社に頼んでもあまり変わらないといえます。 

その上で、不動産の仲介手数料は成功報酬です。不動産会社の視点に立つと、一般媒介契約の場合は一生懸命販売活動をしても、他社で成約すれば一切報酬が入りません。そのため、不動産会社は自然と「一般媒介契約より、確実に報酬をもらえる専任媒介や専属専任媒介を優先して広告しよう」となるのです。 しっかり宣伝してもらいたいなら、信頼できる会社一社に絞って任せる方が、質の高いサービスを受ける事ができるでしょう。

なお、離婚や居住中などの理由で「売っていることを人に知られたくない」「インターネット広告に物件を載せたくない」という場合もあるでしょう。その場合は一般媒介契約で複数の会社に任せるのがお勧めです。独自の宣伝ルートや店頭案内など、各不動産会社ごとに裾野を広げたほうが、人の目に触れる機会も多くなるからです。

どの契約にするか選べるの？

どの契約を選ぶかは、不動産会社と売主とで相談して決めることができます。

媒介契約書を見る時のチェックポイント

媒介契約書にサインする前に、いくつか注意しておきたいポイントがあります。

標準媒介契約約款

標準媒介契約約款は、国土交通省が定めた媒介契約の基準を設けたもので、消費者に不利な不動産契約を防ぐ目的があります。契約の際には、その基準に基づいているか確認しましょう。

一般媒介契約は不動産会社を絞る

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼できるメリットがあります。一方、各不動産会社とのやりとりを売主自身で行わなければならないため、手間がかかります。複数社に任せる場合でも多くても3～4社に絞り込みましょう。信頼できる不動産会社があれば専任媒介契約などに切り替えるのもおすすめです。

売却プランを確認する

専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は物件情報の掲載やPRなどの販売活動内容、報告の頻度などを確認します。また、ハウスクリーニングや買取保証サービスなど独自のサービスを提供している不動産会社もあるので合わせて契約書に明記してもらいましょう。

囲い込みに注意

囲い込みとは売却したい物件に「現在商談中」など虚偽の情報を流してほかの不動産会社による客付け（買主探し）を断る手段です。 不動産会社は、売買が成立すると売主・買主両方から仲介手数料を受け取ります。（＝両手取引）ただし、別の不動産会社が買主を見つけた場合は、買主は自分が依頼した不動産会社に仲介手数料を払うので、売主と契約した不動産会社は売主のみからの報酬になります。（＝片手取引） 

報酬が半減してしまう可能性を避けるために、不動産会社が取引を断るのは違法行為です。こうした問題行動をとる不動産会社と契約してしまわないよう、信頼できる不動産会社かどうか、充分に吟味した上で契約しましょう。

まとめ

どの媒介契約が良いかは、売主の事情や売却したい不動産の条件などによって異なります。たとえば、築浅・駅近物件などの物件は人気があるため、一般媒介契約にすると条件のよい取引を選びやすいでしょう。 一方、立地条件があまりよくなかったり、不動産会社に力を入れて宣伝してほしい場合、複数の会社とのやりとりが煩雑な場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約が適しているといえます。 

早く売却したい、じっくりと買主を選びたいなどの条件でもまた変わってくるので、信頼できる不動産会社を見つけて相談してみてください。