マイホームの購入を考えたとき、費用面や立地条件を理由に「中古住宅」に魅力を感じる方は少なくありません。

しかし、中古住宅には見えないリスクや住宅ローン控除の適用条件など、注意すべきポイントが多数あります。

この記事では、2025年最新版の住宅ローン控除の制度をふまえ、中古住宅購入時の注意点から手続き方法までをわかりやすく解説します。

中古住宅購入のメリットとデメリット

【メリット】価格が安く立地条件が良い

中古住宅の最大の魅力は、やはり価格の安さです。

新築住宅と比較して20〜30％程度安く購入できるケースも多く、その分をリノベーション費用や家具・家電の購入に充てることもできます。

人気のある都市部や駅近エリアでは、新築物件の供給が限られていることも少なくありません。

その点、中古住宅はすでに住宅地として発展しているエリアに建っていることが多く、生活利便性の高い立地を選びやすいというメリットがあります。

さらに、築年数が経っていても、内装を自分好みにリノベーションすることで、新築にはない「自分らしい空間」を作れる自由度の高さも魅力の一つです。

間取りを変更したり、ヴィンテージ風のテイストに仕上げたりと、住まいにこだわりたい人には中古住宅が合っている場合もあります。 

【デメリット】築年数や修繕リスクなどの注意点

一方で、中古住宅ならではの注意点もあります。

外観や内装がきれいに見えても、給排水管や断熱材、シロアリ対策など見えない部分に劣化がある可能性は否めません。

建物の築年数によっては、耐震基準が旧式である場合や、省エネ性能が不十分なこともあります。

これらを補うためにリフォームや補修が必要になると、結果的に予算オーバーになるケースもあります。 

さらに注意したいのが、修繕履歴が明確でない物件です。

前所有者がどのようなメンテナンスをしてきたかが分からない場合、住み始めてから雨漏りや配管トラブルなどが発生し、思わぬ高額出費を強いられるリスクもあります。

中古住宅購入前にチェックすべき5つのポイント

中古住宅を選ぶ際は、新築よりも「見えないリスク」に注意を払う必要があります。

ここでは、後悔しない購入のためにチェックしておきたい5つの重要なポイントを紹介します。

1.築年数と耐震基準（1981年の新耐震基準を確認）

日本では1981年6月に建築基準法が改正され、それ以前と以後では耐震性に大きな違いがあります。

いわゆる「新耐震基準」は、大きな地震が起きても倒壊しにくい構造を前提にした基準であり、それ以前の「旧耐震基準」で建てられた住宅は、耐震補強が必要なケースも少なくありません。

この耐震基準は、安全面だけでなく、住宅ローン控除の適用可否にも影響する重要な要素です。

築年数が古い物件であっても、耐震基準を満たしていると証明されれば、控除の対象になることもあります。

購入前に必ず「建築確認日」や「耐震基準適合証明書」の有無を確認しておきましょう。

2.リフォーム歴と修繕履歴の有無

中古住宅では、これまでにどのような修繕やリフォームが行われてきたかを確認することが非常に重要です。

「リノベーション済」と記載されていても、どの範囲を施工したのかが不明確な場合もあるため、売主や不動産会社に対して工事履歴、図面、保証書類の提示を求めるようにしましょう。

見た目の美しさだけでは判断できないのが住宅の怖いところです。

キッチンや浴室などの水回り、給排水管、屋根・外壁など、見えにくい部分にどの程度手が加えられているかで、将来の修繕リスクが大きく変わります。

3.建物のインスペクション（住宅診断）の重要性

専門の建築士など第三者によるインスペクション（住宅診断）を行うことで、建物の状態を客観的に把握できます。

目視ではわからない雨漏りの跡や、床下の腐食、シロアリ被害などもチェックでき、購入前に知っておくべき重大な問題が発見されることも。

費用は5〜10万円程度かかりますが、後から数十万円〜数百万円の修繕費を回避できる可能性があると考えれば、非常に価値のある投資です。

売主側で実施済のインスペクション結果を開示しているケースもあるので、積極的に確認しましょう。

4.住宅性能表示や瑕疵保険の活用

「住宅性能表示制度」は、住宅の耐震性・断熱性・劣化対策などを客観的な基準で評価・表示する制度です。

また、「既存住宅売買瑕疵保険」は、購入後に万が一欠陥が見つかった際に補修費用をカバーしてくれる保険です。

これらが付帯している中古物件は、品質面での安心感があるだけでなく、住宅ローン控除の対象になりやすいというメリットもあります。 

とくに築年数が古い物件でも、適切な評価や保険の加入がされていれば税制優遇を受けやすくなるため、要チェックです。 

5.周辺環境・隣人・地域性も要チェック

どれだけ建物が魅力的でも、住む環境にストレスがあると快適な暮らしは難しいものです。

事前にチェックすべきポイントとしては、以下のような項目が挙げられます。

・ゴミ出しのルールや清掃状況

・周囲の騒音・交通量・治安

・学校・保育園・スーパー・病院までの距離

・近隣住民との距離感や雰囲気

可能であれば、平日・休日・昼・夜など時間帯を変えて現地を見に行くことをおすすめします。

将来長く暮らす場所だからこそ、「建物＋地域」の両面で納得して購入することが大切です。

中古住宅における住宅ローン控除の基本【2025年版】

◼︎住宅ローン控除とは何か

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、マイホームを取得するために住宅ローンを組んだ場合に、一定の期間、所得税および一部住民税から税額控除が受けられる制度です。 

簡単に言えば、住宅ローンを返済している人に対し、納める税金が減ることで経済的負担を軽減できる仕組みです。

住宅ローン控除は、マイホーム取得のハードルを下げる目的で長年活用されており、新築住宅だけでなく、一定の要件を満たせば中古住宅も対象となります。 

2025年時点で中古住宅の住宅ローン控除を受けるには、以下の主な要件を満たしている必要があります。

・返済期間が10年以上の住宅ローンを利用していること

・年収（合計所得金額）が2,000万円以下であること

・購入後6ヶ月以内に居住を開始し、その後も居住し続けていること 

これらは最低限の基準であり、加えて住宅の築年数や耐震性なども判断材料となります。 

◼︎控除額と適用期間

2025年現在の住宅ローン控除制度では、控除額や期間は以下の通りです。

・控除率

年末時点の住宅ローン残高の0.7％

・控除期間

原則10年間、条件によっては最大13年間

・年間最大控除額

約21万円（借入残高3,000万円の場合） 

たとえば、借入額が3,000万円の場合、1年あたり最大21万円、10年間で最大210万円の税額控除が受けられる計算になります。

なお、以前（2021年まで）は控除率が1.0％だったため、近年と比べると控除率は縮小傾向にあります。

しかしその分、住宅のエネルギー性能や耐震性に応じて優遇されるケースもあるため、「控除が少なくなった」と一概には言い切れません。

制度の変更点を正しく理解し、どの条件に該当するかを確認しておくことで、無理のない住宅購入と節税効果の両立が可能になります。

新築と中古で異なる住宅ローン控除のポイント

住宅ローン控除は、新築でも中古でも利用できる制度ですが、実は控除を受けるための条件や扱いに違いがあります。

中古住宅を購入する際には、新築に比べて注意すべきポイントがいくつかあります。

適用条件の違い（築年数、耐震性、証明書） 

新築住宅の場合、基本的な要件（床面積や返済期間、所得制限など）を満たせば、比較的スムーズに控除を受けられます。

一方、中古住宅では「耐震性」や「築年数」に関する追加の条件が課されているため、事前に確認する必要があります。

◼︎築年数の基準

木造住宅 ： 築20年以内

鉄筋コンクリート造 ： 築25年以内

この築年数を超えている場合でも、以下のいずれかを取得すれば控除の対象となる可能性があります。

・耐震基準適合証明書

・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）

・既存住宅売買瑕疵保険の加入証明書

この書類は、住宅の「耐震性」が現行基準を満たしていることを証明するもので、控除適用のカギになります。

取得にはインスペクション（建物診断）や検査が必要なため、購入前に取得可能かどうかを必ず確認しておきましょう。

控除額の差異と注意点

控除額の基本的な計算方法（年末残高の0.7％）は新築・中古で同じですが、控除を受けられる最大借入限度額や期間は、住宅の性能や種類によって異なる場合があります。

中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、新築よりも「証明書類の準備」や「物件選定の目利き」が重要になります。

住宅ローン控除を受けるための手続きと準備

住宅ローン控除は、自動的に受けられる制度ではありません。

とくに初年度は「確定申告」が必須となるため、手続きの流れや必要書類をしっかり理解しておくことが大切です。

◼︎購入〜確定申告までの基本的な流れ

1.住宅ローンの契約と物件の引き渡しを完了 

住宅ローン控除は、ローン実行と物件引き渡しが終わり、実際に居住を開始してから適用されます。

2.6ヶ月以内に居住を開始 

控除を受けるためには、引き渡し後6ヶ月以内に住み始め、その年の12月31日時点で居住していることが必要です。

3.翌年の2月〜3月に確定申告を実施 

初年度は確定申告が必須です。控除対象であることを証明する書類を添えて税務署に申告します。

4.2年目以降は年末調整でOK（会社員の場合） 

勤務先に年末調整の書類を提出すれば、自動的に住宅ローン控除が継続適用されます。 

※自営業・フリーランスの方は、2年目以降も確定申告が必要です。

◼︎必要書類一覧と注意点

確定申告には、以下のような書類を事前に準備する必要があります。

◼︎控除を最大限に活かすための事前準備とは？

住宅ローン控除を最大限に活かすためには、物件選びの段階から制度の条件を意識することが重要です。 

・築年数が基準を超えている物件を検討する場合は、耐震基準適合証明書が取得可能かを事前確認 

・中古住宅を購入する際は、既存住宅売買瑕疵保険への加入も視野に入れる

（控除適用の裏付けになります）

・契約や入居時期によって控除が受けられない年になることもあるため、購入タイミングも調整が必要 

また、ローンの返済期間が10年未満の場合は控除対象外になるため、ローンの組み方も事前にファイナンシャルプランナーなどと相談しておくと安心です。

リフォームと住宅ローン控除の併用

中古住宅を購入する際、「入居前にリフォームを行う」という方も多いでしょう。

このとき気になるのが、「リフォームにも控除が使えるのか？」「住宅ローン控除と併用できるのか？」という点です。

実は、一定の条件を満たすことで、住宅ローン控除とリフォーム減税を併用することが可能です。

ただし、それぞれの制度で要件や扱いが異なるため、正しい理解と計画的な申請が求められます。

◼︎リフォーム減税の概要と控除との違い

住宅ローン控除が「マイホームの購入や新築に関する控除」であるのに対し、リフォーム減税は、住まいの改修や機能向上を支援する制度です。

対象となる主な工事は以下の通りです。

・耐震リフォーム（耐震基準を満たす補強工事）

・バリアフリー改修（手すり設置、段差解消など）

・省エネリフォーム（断熱材の設置、窓の二重サッシ化など）

・長期優良住宅化リフォーム 

これらのリフォームを行った場合、工事費の一定割合が所得税や固定資産税から控除される制度を活用できます。 

リフォーム費用が大きい場合には、住宅ローンを組んで「住宅ローン型減税」を使うことも可能で、最大62.5万円の所得税控除が受けられるケースもあります。

◼︎併用時の注意点

住宅ローン控除とリフォーム減税は併用できる制度ですが、以下のような注意点があります。

1. 工事のタイミング

リフォーム工事が住宅取得と同時期、または居住前に完了していることが原則。入居後に工事をした場合は、住宅ローン控除とは別にリフォーム単体の減税制度として扱われます。

2. 資金の区分が明確であること

住宅取得のためのローンと、リフォーム費用のローンが明確に分かれている必要があります。ひとつのローンにまとめる場合でも、契約書や内訳明細で費用が明確に記載されていることが重要です。

3. 申告方法が異なる

住宅ローン控除は確定申告の特例制度を活用します。リフォーム減税は、控除の種類によって申告書類や添付資料が異なるため、別途準備が必要です。

住宅ローン控除やリフォーム減税などの制度は、税務やローン契約が関わるため自己判断が難しく、間違いやすいのが実情です。

そのため、金融機関や不動産会社、税理士などの専門家に事前に相談し、最新の制度内容や手続き方法を確認しておくことが、トラブル防止につながります。

中古住宅購入後に気をつけたい税務上のポイント

住宅ローン控除を受けられる状態で中古住宅を購入できたとしても、その後の手続きや税務上の対応を誤ると、控除が正しく適用されない可能性があります。

ここでは、購入後に特に注意したい2つのポイントを解説します。

◼︎控除額が所得税を上回る場合

住宅ローン控除では、年末時点のローン残高に応じて税額が控除されますが、その年の所得税額が控除額を下回るケースもあります。

年収がそれほど高くない方や、扶養控除など他の控除が多い方は、このパターンに該当しやすくなります。 

その場合、控除しきれなかった分は一部を住民税からも差し引くことが可能です（上限あり）。

2025年時点では、最大13.65万円まで住民税から控除されます。 

ただしこの住民税控除は自動で適用されるものではないため、初年度の確定申告時にしっかりと申告しておく必要があります。

◼︎年末調整と確定申告の使い分け

住宅ローン控除を受けるには、初年度は必ず確定申告が必要です。

会社員であっても、この手続きを忘れてしまうと控除は適用されません。 

2年目以降は、会社員であれば勤務先の年末調整で自動的に控除が継続されるようになります。

ただし、以下の場合は再び確定申告が必要になるため注意が必要です。

・転職や退職などで年末調整が行われない場合

・自営業やフリーランスで、年末調整の対象外である場合 

・複数の控除制度を同時に利用する場合（医療費控除やふるさと納税など） 

また、毎年送付される住宅ローンの年末残高証明書を提出することも継続適用の条件です。

勤務先に忘れずに提出しましょう。 

控除の申請は、原則として毎年3月15日（確定申告期限）までに行う必要があります。

過ぎてしまうと、たとえ条件を満たしていても、その年の控除を受けられない可能性があります。 

もし申告を忘れてしまった場合でも、5年以内であれば「還付申告」が可能ですが、できる限り該当年に正しく申告しましょう。

住宅ローン控除が受けられないケースとは？

住宅ローン控除は、一定の条件を満たせば中古住宅でも適用される制度ですが、すべての住宅購入者が対象になるわけではありません。 

制度の概要だけを見て「控除がもらえる」と思い込んでしまうと、あとから申告できないというトラブルにつながります。

ここでは、住宅ローン控除の適用外となる主なケースを紹介します。 

◼︎適用外となる物件

以下のような物件は、たとえ住宅ローンを利用していても、控除の対象外になる可能性があります。

・耐震性が不十分な中古住宅 

築年数が古く、1981年（昭和56年）以前に建てられた物件で、耐震基準適合証明書などの提出がない場合は対象外です。

・増築・改築などで違法建築状態になっている物件 

建築基準法に違反している住宅や、未登記部分がある住宅は控除の対象外です。

登記内容と実際の建物が一致しているか、必ず確認しましょう。 

・床面積が50㎡未満（合計所得1,000万円超の場合） 

住宅の登記簿上の床面積が50㎡未満だと、住宅ローン控除は原則受けられません（一部例外あり）。また、バルコニーやロフトなどは延床面積に含まれないことが多いため、正確な確認が必要です。 

・別荘や賃貸用住宅など、自分が住まない目的の住宅 

住宅ローン控除は、「自己居住用」であることが条件です。

投資目的の物件や、別荘・セカンドハウスとして使う場合は対象外となります。 

◼︎所得制限による対象外

住宅ローン控除を受けるには、合計所得金額が2,000万円以下であることが必須条件です。

高所得者の場合、仮に住宅ローンを組んでいても、制度の趣旨（居住支援・生活支援）に合わないと判断され、控除を受けることができません。 

また、所得は給与収入だけでなく、不動産収入・副業・投資収入なども含まれるため、事前に合計所得を確認しておくと安心です。 

◼︎その他の適用外ケース

以下のようなケースも、見落とされがちな適用外パターンです。

・住宅ローンの返済期間が10年未満 

短期ローンやボーナス払い中心のローンなど、返済期間が10年を切っていると制度の対象外です。

・親子間の売買や贈与など、通常の不動産取引ではない場合 

たとえば、親から名義を変更するだけの「名義変更」や、「実質的な贈与」にあたるような取引も、原則として控除の対象外です。 

・過去2年以内に特別控除（3,000万円の譲渡特例など）を受けている 

不動産の売却による特別控除などを受けている場合、住宅ローン控除と併用できないことがあります。

よくあるQ&A｜中古住宅×住宅ローン控除

Q. リフォーム済みの中古住宅でも、控除の対象になりますか？ 

A. 対象になる場合があります。

ただし、築年数や耐震性の要件は別途確認が必要です。 

見た目がきれいなリフォーム済物件でも、建築年月や構造が古いままであれば住宅ローン控除の対象外となることもあります。

たとえば、築30年以上の物件であっても「耐震基準適合証明書」などがあれば控除を受けられる可能性があります。 「リフォーム済みだから安心」とは限らないため、必ず書類の確認を行いましょう。

 Q. 築年数が古くても控除を受けられる方法はありますか？ 

A. はい。耐震基準を満たしていることを証明できれば可能です。

築年数が20年（木造）・25年（RC造）を超えていても、以下のいずれかの証明書を取得できれば控除対象になります。

・耐震基準適合証明書

・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上） 

・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

これらの書類は、住宅の安全性を第三者が証明するものです。

取得には検査や費用がかかるため、購入前に売主や不動産会社に取得可能かを確認しておきましょう。 

Q. ペアローンや共有名義でも控除は使えますか？ 

A. はい。ただし、それぞれの名義人が控除条件を満たす必要があります。 

夫婦で共有名義にしてペアローンを利用する場合、それぞれの収入・居住・借入条件を満たしていれば、それぞれが住宅ローン控除を受けることが可能です。 

ただし、控除の上限は持分割合やローン残高に応じて決まるため、適用される控除額も分割されます。 

注意点として、どちらか一方が年収2,000万円を超える場合や、床面積要件を満たさない場合は、片方だけ控除の対象外になることもあるため、契約前にシミュレーションしておくと安心です。

Q. 引っ越し後、すぐに転勤や転居することになったら控除はどうなりますか？ 

A. 入居要件を満たしていれば、原則として控除は継続可能です。

ただし注意点があります。

住宅ローン控除は「その年の12月31日時点で自己居住していること」が条件ですが、やむを得ない事情（転勤など）で翌年以降に住まなくなった場合でも、引き続き控除を受けられる可能性があります。 

ただし、その後住宅を貸し出す・売却する・別荘として使用するなど、「自己の居住の用に供していない」とみなされると控除は終了します。 

転勤の場合は、会社の証明書などを保管しておくことが大切です。

まとめ

中古住宅は、新築に比べて価格が抑えられ、好立地な物件も見つけやすいという大きなメリットがあります。

さらに、条件を満たせば住宅ローン控除の適用によって、長期的に大きな節税効果も期待できます。 

しかしその一方で、築年数・耐震性・登記情報・申請手続きなど、新築よりもチェックすべき項目が多く、制度の適用要件も複雑です。 

「控除を受けられると思っていたのに、実は対象外だった…」という事態を避けるためには、購入前からしっかりと制度を理解し、必要な書類や証明を整えておくことが重要です。 

✔ 中古住宅を検討している方へのアドバイス 

・築年数だけでなく、耐震性を証明できるかがポイント 

・リフォームと控除の関係も購入前に要確認

・初年度は確定申告が必須、必要書類は早めの準備を

・分からないことは不動産会社や税理士に遠慮なく相談

不動産のご購入やご売却に関するご相談、ご不安な点がございましたら、お気軽に売買の窓口までご連絡ください。