不動産会社を通じて土地や建物を売却すると、仲介手数料が発生します。

売却にかかる費用としては大きな金額であることが多いため、いくらかかるのか不安に感じている人もいるのではないでしょうか。

ここでは、仲介手数料の計算方法と注意したいポイントについて説明します。

仲介手数料とは

仲介手数料は、不動産取引を不動産会社へ依頼した人が、不動産会社に支払う報酬のことです。

不動産会社を通さずに売主と買主で直接交渉・契約することも可能ですが、契約の相手方を探す手間がかかるだけでなく、契約締結には法律に基づいたさまざまな手続きが必要になるため、専門的な知識とスキルを持つ不動産会社を介して行うのが一般的です。 

不動産会社は、初めに売主と媒介契約を結んだ上で仲介業務を行い、契約が成立した段階で成功報酬として支払いを請求します。

契約が成立しなかったり不動産会社が直接買い取ったりした場合は仲介手数料は発生しません。

仲介手数料の計算方法 次に仲介手数料の計算方法を説明します。仲介手数料については宅地建物取引業法によって上限額が定められているため、不動産会社は上限を超える金額を請求することはできません。

違反した場合には１年以下の懲役または100万円以下の罰金、場合によってはこれらを併科した罰則を受ける可能性があります。

まず仲介手数料を算出するには、以下の計算がベースになります。

200万円以下・取引額✕5％

200万円超～400万円以下・取引額✕4％

400万円超・取引額✕3％

注意したいのは、仲介手数料は金額に応じて分割された計算を行うことです。

たとえば、取引額が350万円の場合、「200万円」と「150万円」に分割され、200万円分が取引額の5％、残りの150万円分は取引額の4％で計算される仕組みになっています。

つまり（200万円✕5％）＋（150万円✕4％）=16万円となります。

簡単に計算できる「速算法」とは？

金額を分割するとややこしくなりますが、400万円以上の不動産の場合は「速算式」と呼ばれる方法を使うと簡単に計算できます。

速算式：取引額✕3％＋6万円

取引額が1,200万円の場合、分割して計算すると200万円✕5％、200万円✕4％、800万円✕3％で、合計42万円になります。

これを速算法で行うと、1,200万円✕3％＋6万円=42万円となり、分割された計算方法と同じ金額になります。

6,000万円であれば、6,000万円✕3％＋6万円=186万円です。不動産の場合は、数千万単位での計算も多く、速算式のほうが計算が効率的です。

支払い方法と注意点

仲介手数料を支払う時期は多くのケースで共通しており、売買が成約した際に50％、引き渡しの際に残りの50％を支払うのが一般的です。

仲介手数料は成功報酬であるため、金額が決まっていない・売買が成約していない段階で支払いを求められることはありません。

不動産会社との媒介契約時に、説明を求めておきましょう。 また、消費税にも注意が必要です。

不動産における消費税は複雑で、基本は建物は課税、土地は非課税となりますが、対象物件によって異なります。

たとえばアパートなど投資用不動産を売る場合は物件が課税、土地は非課税になりますが、マイホームやセカンドハウスなど、居住用の物件を売却する際は土地も建物も非課税となります。

いずれのケースでも仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料には例外もある

仲介手数料は一般的に、不動産情報サイトへの掲載、営業活動、買主の内覧立ち会い、各種手続きの代行など成約・引渡しまでのフォローを包括して行うための費用です。

しかし売却する建物が古かったり、交通の便が悪かったりする価格の安い不動産については、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用され、仲介手数料の上限が引き上げられるケースもあります。

これには現地調査や現地を往復する交通費などが含まれています。

また、不動産会社が携わる領域を超えた交渉や広告掲載などを売主が希望する場合も、別途料金が発生する可能性があります。

まとめ

仲介手数料は、法律で上限が定められていますが下限はありません。

そのため不動産会社によっては、期間限定でキャンペーンなどを行い、仲介手数料を割引価格あるいは無料で提供しているところもあります。

また多くはありませんが、媒介契約前であれば値引き交渉を受けてくれる会社も存在します。

たとえば、複数の会社から選ぶときに「仲介手数料を割引してくれたら御社に仲介をお願いする」といった交渉の仕方は有効といえるでしょう。

とはいえ、仲介手数料は不動産会社の働きに対する報酬でもあるため、スムーズな売買契約を結ぶためには報酬の高い・安いばかりに目を向けるのは適切ではありません。

まずは不動産会社が自分に合っているか、信頼できるかどうかを見極めることが重要です。