住宅ローンを組む際、誰もが気になるのが「返済比率」です。

住宅ローンの「返済比率」とは、収入に対する住宅ローンの返済額の割合を示し、金融機関がローンの審査を行う際の重要な要素となります。

適切な返済比率を維持することは、無理のない返済計画を立て、将来の生活の安定を確保するために欠かせません。

本記事では、返済比率の基本的な概念から、具体的な計算方法、そして返済比率を下げるための実践的な方法までを詳しく解説します。

また、返済比率に関する注意すべきポイントも取り上げますので、これから住宅ローンを検討している方、現在返済中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

住宅ローンの返済比率とは？

住宅ローンの返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合を示します。

金融機関は、住宅ローンを融資する際に、この返済比率を参考にして、返済計画が年収に対して無理のないものであるかを判断します。 

返済比率が高いと、年収に占める住宅ローンの割合が大きくなり、家計を圧迫しやすくなります。

そのため、返済比率が低い方が審査に通りやすく、返済比率が高いとローンの滞納リスクも高まるため、審査が厳しくなるのです。 

住宅ローンを検討する際には、返済比率が審査に大きく影響することを理解し、自身の収入や生活費を考慮しながら返済計画を立てましょう。

借入額を検討する際の目安として、返済比率を理解しておくことが重要です。

返済比率の計算方法と目安

返済比率の計算方法 

返済比率の計算方法

返済比率は「年間返済額÷年収×100」という計算式によって求めることができます。

例えば、毎月のローン返済額が10万円、年収500万円の方の返済率は次の通りです。 

120万円÷500万円×100＝返済率24％ 

ここで注意したいのは、年間返済額には住宅ローンだけでなく、マイカーローン、カードローンの支払いやクレジットカードのリボ払い、奨学金の返済など、他の借入も含まれるということです。

家計をしっかり洗い出して計算することが重要です。

返済比率の目安

・手取り収入の30～35％以下が目安 

一般的に、返済比率の目安は手取り収入の30～35％以下とされています。

返済比率が35％を超えると家計への負担が大きくなり、住宅ローンの審査が厳しくなる可能性があります。

金融機関によっては、返済比率の上限が設けられていることもあります。

たとえば年収400万円までは返済比率上限が30％、年収400万円以上では35％までとする場合もあります。 

ただし、返済比率の目安はあくまで一つの指標であり、住宅ローンの審査には他にもさまざまな要因が影響します。

返済比率が35％以内に収まっていても、必ずしも審査に通るわけではない点に注意が必要です。

・理想の返済比率は20～25％ 

理想的な返済比率は、手取り収入の20～25％とされています。

これは、家計に過度な負担をかけず、無理のない返済計画を立てるための目安です。

たとえば、手取り年収が500万円の場合、理想的な返済比率20％で計算すると、年間返済額は100万円、月々の返済額は約8万4,000円となります。 

手取り年収500万円の毎月の手取り額は約41万7,000円で、そこから住宅ローンとして8万4,000円を引くと、残り33万3,000円で生活を維持することになります。

返済比率を20％に抑えることで、比較的ゆとりのある生活が可能となり、家計に無理のない返済計画を実現できるでしょう。 

このように、返済比率の目安と理想を理解し、無理のない返済計画を立てることが大切です。

返済比率を下げる方法

住宅ローンの返済比率が高くなってしまうと、審査に通りづらくなるだけでなく、返済においても家計に負担がかかります。

ここでは、返済比率を下げるための具体的な方法を紹介します。

頭金を増やす

頭金を増やすことで、借入額を減らすことができ、月々の返済額も少なくなるため、結果として返済比率が下がります。

計画的に貯金を行い、頭金を多く用意することが重要です。

頭金を増やすことで、返済比率を抑えるだけでなく、次のようなメリットもあります。

・利息が減る

借入額が減ることで、支払う利息も減少します。

・適用金利の引き下げ

頭金を多く入れることで、適用される金利が引き下げられる場合があります。

ただし、頭金をすべて使ってしまうと、不測の事態に対応できなくなるリスクがあります。

突発的な支出にも対応できる資金を確保した上で、頭金を入れるようにしましょう。

また、頭金を多く入れることで、借入額が減少し、団体信用生命保険（団信）の効果が薄まるデメリットもあります。

団信は、住宅ローン返済中に加入者が亡くなった場合などに、その後のローン残債をゼロにする保障制度です。

団信の保険金額は借入残高に基づいており、借入残高が減少すると保険金額も減少します。

頭金を多く入れることで残債が早く減るため、団信のメリットが薄れてしまいます。

このように、頭金を設定する際には、利息や適用金利のメリットを享受しつつ、不測の事態への備えや団信のバランスを考慮することが重要です。

返済期間を延ばす

返済期間を延ばすことは、返済比率が高い場合に有効な対処法です。

具体的には、返済期間を長く設定することで、年間返済額を抑え、返済比率を下げる仕組みです。

これにより、毎月の返済額も減少し、家計が安定しやすくなります。

ただし、返済期間を長くする際には以下のデメリットを考慮する必要があります。

・利息の総返済額が増加する

返済期間が長くなることで、支払う利息の総額も増えます。

・老後も返済が続く可能性がある

返済期間が長引くと、老後生活にもローン返済が残る可能性があります。

老後は現役時代よりも収入が大幅に減ることが多く、その状態で住宅ローンの返済が続くと、老後破綻のリスクが高まります。

返済期間を延ばす際は、これらのデメリットを十分に考慮し、将来のライフプランや家計状況を踏まえて決定することが重要です。

他の借入を減らす

住宅ローンの返済比率を抑えるためには、そもそもの借入額を減らすことも一つの有効な選択肢です。

具体的には、住宅購入予算を見直し、予算内に収まる物件を選ぶことで、返済比率を適正な範囲に抑えることができます。

都心から少し離れたエリアや中古住宅も検討することで、予算を調整することが可能です。

さらに、住宅ローン以外の借入（マイカーローン、カードローン、奨学金など）を減らすことも、返済比率を下げるために重要です。

以下のような方法を活用して、余分な借入を見直し、返済を進める努力をしましょう。

・住宅購入予算の見直し

購入を検討している物件の価格帯を見直し、より予算内に収まる物件を選ぶことで、返済比率を適正な範囲内に抑えられます。

・柔軟な物件選び

都心から少し離れたエリアや中古住宅も購入対象に入れることで、予算を調整しやすくなります。

・他の借入を減らす

マイカーローン、カードローン、奨学金など、住宅ローン以外の借入を減らすことで、年間返済額全体を減少させ、返済比率を下げることができます。

余分な借入を見直し、できる限り早期に返済を終える努力が必要です。

柔軟なアプローチで住宅購入予算や他の借入を見直すことで、返済比率を適正に保ち、無理のない返済計画を立てることが重要です。

注意すべきポイント

収入の変動リスク

収入は常に安定しているわけではありません。

転職、病気、会社の業績悪化など、さまざまな要因で収入が変動する可能性があります。

返済計画を立てる際には、収入が減少した場合にも対応できるよう、余裕を持った計画を立てることが重要です。

例えば、夫婦の共働きを前提に返済計画を組んだ場合、どちらかの収入が減ったときには家計に大きな負担がかかります。

家族の介護や病気などで生活費が厳しくなるケースも考えられます。

現在の収入が将来も維持できるかは不確実ですので、長期のライフプランを見据えた慎重な資金計画が求められます。

返済比率を指標にして、収入の減少や支出の増加があっても無理なく返済を続けられるような借入額を考えることが大切です。

特に、夫婦共働きで「2馬力」で返済する場合のメリット・デメリットをしっかりと考慮しましょう。

金利上昇の影響

住宅ローンの金利は固定金利と変動金利があります。

変動金利を選んだ場合、将来的に金利が上昇する可能性があります。

金利が上がると、毎月の返済額が増えるため、返済比率も高くなります。

金利上昇リスクを考慮し、余裕を持った返済計画を立てることが必要です。

金利は変動金利より高くなりますが、固定金利を選ぶことで金利上昇のリスクを回避することも一つの方法です。

生活費と返済のバランス

生活費と住宅ローンの返済のバランスを保つことは非常に重要です。

まず、予算管理を徹底し、収入と支出のバランスを見直すことから始めましょう。

緊急時の備えとして、貯蓄を確保することも忘れないようにしましょう。

また、必要に応じて生活費を見直し、無理のない返済計画を立てることが大切です。

例えば、毎月の支出を見直し、削減可能な項目を見つけることで、予期せぬ出費にも対応できる余裕を持つことができます。

まとめ

住宅ローンの返済比率を理解することは、資金計画を立て、無理なく住宅購入を行うために非常に重要です。

返済比率は、月々の収入に対してどれだけの返済負担があるかを示し、金融機関による審査の重要な基準となります。

返済比率を適切に保つためには、頭金を増やす、返済期間を延ばす、他の借入を減らすといった方法が効果的です。

しかし、返済計画を立てる際には、収入の変動リスクや金利の上昇、生活費とのバランスを考慮することが不可欠です。

これらの要因を見落とすと、将来的に金融的な圧迫を感じることになりかねません。

住宅ローンを利用する際は、自己の財務状況を正確に把握し、長期的な視点で安全な借入計画を立てましょう。

不動産売買に関するご相談やお困り事があれば、いつでも売買の窓口までお気軽にお問い合わせください。