農地などの土地を売りたいけれど、「どうやって売却すればいいかわからずにそのままにしている」方は少なくないでしょう。

農地は、一般の土地に比べて売りづらいと思われがちですが、放置するほど売却が難しくなり、管理費や税金の負担が増えるため、早めの売却が望ましいです。

まずは、農地売却の手順やかかる費用を理解することから始めましょう。

農地から宅地への変更とは？

農地から宅地への変更とは、農地を住宅や建物の建設が可能な宅地に転用することを指します。

この変更には法的な手続きや規制が伴い、特定の条件を満たす必要があります。

まずは、農地と宅地の違いを説明します。

農地と宅地の違い

農地

農地は農作物の栽培や畜産など、農業活動を行うための土地です。

農地法に基づいて厳しく保護されています。

農地法とは、田んぼや畑などの農地の売買や賃借、農地以外への転用を規制する法律を指します。

農地は日本国内の食料自給率にも関わるため、国にとって重要な土地です。 

そのため、農地が適切に利用されるように、農家や農業参入者以外には自由に売却できないように規制されているのです。

農地の特徴として、土地の肥沃度が高く、農業に適した土壌が維持されていることが挙げられます。

宅地

宅地は住宅や商業施設、工業施設など、建物を建設し、居住やビジネス、製造などを行うための土地です。

都市計画法や建築基準法に基づいて開発され、建物の建設や使用について規制が設けられています。

宅地の主な特徴は、建物を建てるために整地され、基礎工事などが施されています。

農地は宅地として転用可能【条件付き】

農地は宅地に転用可能です。

転用とは、地目を農地から宅地などに変更することを指します。

農地から宅地へ変更を行うには、農業委員会に申請し、都道府県知事または指定市町村からの許可を得る必要があります。

許可が下りるまでの期間は、通常1ヶ月半から2ヶ月ほどです。

宅地転用には「立地基準」と「一般基準」の2つの条件を満たす必要があります。

以下に、それぞれの基準について解説します。

立地基準

立地基準は、農地の区分に基づいて転用許可の有無を決定します。

良質で大規模な農地ほど許可が下りにくく、市街地に近い農地ほど許可が得やすい傾向があります。

以下に農地区分ごとの宅地転用の可否を示します。 

農用地区域内農地: 農地として利用するべき土地 → 転用不可 

甲種農地: 良好な営農条件を備えている農地 → 転用困難 

第1種農地: 営農条件を備えている農地 → 原則として農業関連施設のみ転用可 

第2種農地: 市街地化が見込まれている地域の農地 → 転用可 

第3種農地: 既に市街地化している地域の農地 → 転用可 

甲種農地や第1種農地は基本的に転用不可ですが、以下の例外があります。 

・地域農業の振興に関する計画に基づく施設 

・農村産業法や地域未来投資促進法による調整施設 

・農業用施設や農産物加工・販売施設 

・土地収用事業認定施設 

・集落接続の住宅（甲種農地・第1種農地以外に立地が難しい場合）

一般基準

一般基準は、具体的な転用目的がなく、投機目的や資産保有目的のための農地取得を認めないことを指します。

具体的には、以下の要件を満たす必要があります。 

・資金力や信用があること 

・転用する農地の関係権利者からの同意があること 

・転用後の農地で事業を運営できる見込みがあること

これらの条件を満たす場合のみ、宅地転用の許可が申請可能です。

なぜ農地を宅地に変更するの？

なぜ、農地を宅地へ変更するのでしょうか。

それにはいくつかの理由があります。

人口増加と都市化

人口増加に伴い、住宅地や商業地の需要が高まり、都市部では新たな宅地が必要とされています。

これにより、農地が宅地へと転用されることがあります。

経済的利益

農地を宅地に変更することで、その土地の価値が大幅に上昇することがあります。

土地の所有者は、宅地として売却することでより高い利益を得ることができます。

インフラ整備

地域のインフラ（道路、水道、電気など）の整備が進むことで、農地を宅地に変更することが容易になります。

これにより、新たな住宅地や商業地としての開発が促進されます。 

土地利用の効率化

農地として利用するよりも、宅地として利用する方が地域の土地利用効率が高まる場合があります。

特に都市近郊では、農地が宅地に転用されることが一般的です。 

農地を宅地に変更することは、法的な手続きが伴い、特定の条件を満たす必要がありますが、その結果、土地の利用価値が大きく向上し、地域の発展に貢献することが期待されます。

農地から宅地への変更にかかる受益者負担金とは？

農地を宅地に変更する際には、公共事業やインフラ整備によって土地の価値が上がることから、その恩恵を受ける土地所有者が負担すべき費用が発生することがあります。

これが受益者負担金です。

以下では、農地から宅地への変更にかかる受益者負担金の基本的な概要を説明します。 

1. 受益者負担金の背景

農地を宅地に変更する際には、インフラ整備や公共事業が行われることが多いです。

道路の整備、上下水道の整備、電気やガスの供給設備、公共施設の建設などの整備により、土地の利用価値が向上し、その結果、土地の所有者や開発者がその恩恵を受けることになります。

この恩恵に対して、公平な費用負担を求めるために受益者負担金が課されます。 

2. 受益者負担金の算出方法

受益者負担金は、事業の内容や規模、土地の位置や面積、受益の程度などに基づいて計算されます。

具体的には以下の要素が考慮されます。

公共事業の総費用: 事業に要する総費用が基準となります。 

受益範囲: 事業によって恩恵を受ける範囲が特定され、その範囲内の土地所有者が負担金を支払います。 

土地の面積: 土地の広さに応じて負担金が決まることが一般的です。 

利用目的: 土地の利用目的（住宅、商業、工業など）によって負担金が異なる場合があります。 

3. 支払い方法とタイミング

受益者負担金は、一括払いまたは分割払いで支払うことができます。

支払いのタイミングや方法については、自治体からの通知に基づいて行われます。

具体的な支払い方法は自治体によって異なりますが、以下のような手続きが一般的です。

通知書の送付: 受益者負担金の金額や支払い方法について記載された通知書が送られます。

納付書の発行: 一括払いまたは分割払いの選択に応じた納付書が発行されます。

支払い: 指定された期日までに、金融機関や役所で支払いを行います。

期限を過ぎると、延滞金が発生することがありますので注意が必要です。

4. 法的根拠と手続き 

受益者負担金の制度は、地方自治法や都市計画法、土地改良法などの法令に基づいています。

農地を宅地に変更する際には、これらの法令に従って適切な手続きを行う必要があります。

具体的な手続きは以下の通りです。

申請手続き: 農地を宅地に変更するための申請を行います。

この際、受益者負担金の支払いについても説明があります。

許可取得: 農地転用の許可を取得します。

この許可には、受益者負担金の支払いが条件となることがあります。

費用負担: 公共事業やインフラ整備に伴う受益者負担金を支払い、農地を宅地に変更します。 

農地を宅地に変更する際の注意点

農地を宅地に変更する際には、以下の点に注意しましょう。

転用許可後にも費用がかかる

農地を宅地に転用するには、農業委員会への申請と都道府県知事または指定市町村からの許可が必要です。

その後も、土地の利用目的変更に伴うさまざまな費用が発生する可能性があります。

例えば、地目変更に伴う登記費用や、土地利用に必要な整備費用、公共施設の設置費用などがあります。

許可のない転用は違法

転用許可を得ずに農地を宅地に変更することは、違法行為となります。

違法に転用した場合、元の農地としての用途に戻されるだけでなく、罰金や刑事罰の対象となることがありますので注意しましょう。

固定資産税が上がる

農地から宅地に転用すると、固定資産税の課税額が大幅に増加します。

農地は固定資産税の軽減措置が適用されることが多いですが、宅地に転用することでその軽減措置が適用されなくなり、税率が上がります。

転用後の固定資産税の増額を事前に把握し、予算を立てることが重要です。

まとめ

農地から宅地への変更をスムーズに進めるためには、早めに自治体に相談し、必要な手続きを確実に行うことが重要です。

また、受益者負担金についても、公共事業によるインフラ整備の費用を公平に分担するための重要な制度となりますので、事前に計算方法や支払い方法を理解し、計画的に対応しましょう。

しかし、農地を宅地に転用する際は、農地特有の売却の難しさがあるため、一度不動産会社に相談してみることをおすすめします。

売買の窓口では、売却に最適なご提案をいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。