2024年7月、不動産売買における仲介手数料の制度が大きく変わりました。

「仲介手数料って結局いくらかかるの？」「改定で何が変わるの？」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

本記事では、旧制度と新制度の違い、改定の背景、具体的な計算方法、そして改定による影響までわかりやすく解説します。

不動産売買仲介手数料が改正

2024年7月1日から、不動産の売買に関わる仲介手数料に関するルールが変更されました。

これまで宅地建物取引業者が受け取ることのできる手数料の上限は、物件価格に応じて段階的に定められていましたが、特に価格の低い物件に関して見直しが行われました。 

具体的には、売買価格が800万円以下の物件を取り扱う場合、仲介手数料の上限が最大33万円（税込）まで引き上げられます。 

従来は、400万円以下の物件に限って「特例措置」として、売主から最大19.8万円（税込）まで手数料を受け取ることができました。

しかし今回の改正では、その対象範囲が800万円以下の物件まで拡大。

さらに、売主側だけでなく売主・買主双方からそれぞれ最大33万円（税込）まで受領できるようになりました。 

この改正の背景には、空き家や地方の安価な不動産など、低価格帯物件の取引をよりスムーズにし、地域活性化を後押しする狙いがあります。

仲介業者にとっては、低価格物件でも一定の収益が確保しやすくなるため、取り扱い物件の幅を広げやすくなると期待されています。

仲介手数料改定の背景と目的

今回の仲介手数料改定が実施された背景には、日本国内で深刻化している空き家問題があります。

現在、日本には約820万戸以上の空き家が存在しており、これは総住宅数のおよそ14％を占める規模です。

空き家は長期間放置されると、建物の老朽化が進み、周囲の景観を損なうだけでなく、防犯面でもリスクが高まります。

具体的には、不法侵入や放火、犯罪の温床となる危険性が指摘されています。

また、空き家が増えることで、中古住宅の市場供給が過剰になり、住宅全体の資産価値が下がるといった影響も懸念されています。

このような背景から、全国的に空き家をはじめとする低価格帯の中古物件の流通が停滞していることが大きな課題となっていました。

一方で、取引価格が低い物件の場合、従来の手数料体系では仲介業者が受け取れる報酬が少額になりがちでした。

その結果、仲介業者としては手間に見合う収益が確保しづらく、低価格物件の取り扱いが消極的になる傾向があったのです。 

このような状況を踏まえ、今回の仲介手数料の改定は以下の2つの目的で行われました。 

1. 空き家の流通を促進し、社会問題の解消を目指す

仲介業者が低価格帯の物件でも安定した収益を確保できるよう、手数料の上限を引き上げることで、積極的な仲介活動を後押しします。

これにより、空き家を含む中古住宅の流通が活発化し、放置空き家の減少や地域の防犯・景観改善が期待されています。

2. 不動産市場全体の健全な活性化

これまで取引が停滞しがちだった低価格帯物件が市場に流通しやすくなることで、中古住宅市場全体の流動性が向上します。

低価格物件も含めた幅広い選択肢が市場に提供されることで、購入希望者にとっても魅力的な環境となり、不動産市場の健全な活性化につながることを目指しています。

この改正は、単に業者側の利益を確保するだけでなく、空き家対策・地域活性化・市場の健全化といった社会全体に良い循環をもたらすことが期待されているのです。

改定後の仲介手数料の計算方法

今回の制度改正により、800万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限が変更されました。

具体的に、旧制度と新制度でどのように計算方法が変わったのか、例を挙げてご説明します。 

■旧制度の場合

例えば、800万円の物件を売買する場合、手数料は次の計算式で求められていました。 

800万円 × 3％ + 6万円 = 30万円（税抜） 

ここに消費税が加算されるため、 税込で33万円となります。 

ただし、この計算式は売買価格が高くなるほど報酬額が増えますが、低価格帯物件では得られる手数料が少額になるため、仲介業者にとっては負担が大きいケースもありました。

■ 新制度（2024年7月1日以降）の場合

新制度では、800万円以下の物件に対して、仲介手数料の計算方法に特例が適用されます。

売買価格800万円以下の場合、売主・買主それぞれ最大33万円（税込）まで受領可能と明確に設定されました。

【具体例】

・物件価格が700万円の場合

従来の計算だと、 700万円 × 3% + 6万円 = 27万円（税抜） 

消費税を含めても約29.7万円（税込）ですが、 新制度では、売主・買主それぞれ33万円（税込）まで手数料を設定できます。

これにより、仲介業者は低価格帯の物件でも、一定の収益を確保しやすくなります。

・物件価格が1,000万円の場合

一方で、800万円を超える物件については、これまで通りの計算方法が適用されます。

具体的には、 1,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税 = 396,000円（税込） 

と計算されます。

特に700万円、600万円といった低価格帯物件において、今回の改定により仲介手数料がこれまでよりも高く設定できるようになった点が最大の変更点です。

改定による影響

買主への影響

1. 質の高いサービスを受けやすくなる

これまで、物件価格が低い場合、仲介手数料が少額となり、業者側の利益が薄くなりがちでした。そのため、低価格帯の物件では十分なサポートが受けづらいケースも少なくありませんでした。

しかし、今回の改定により、800万円以下の物件であっても最大33万円（税込）まで手数料を受け取れるようになったことで、仲介業者は収益面での安心感を持って取引に臨めます。

その結果、物件価格にかかわらず、丁寧かつ質の高いサービス提供が期待できる環境が整いました。 

特に、初めて住宅を購入する方や、価格帯を重視して中古物件を検討している方にとっては、専門的なアドバイスや契約手続きのサポートが手厚くなる点がメリットです。 

2. 手数料が明確化され、安心して契約できる 

新制度では、800万円以下の物件の場合、「仲介手数料は最大33万円（税込）まで」という上限が明確に設定されています。

事前にこの上限額がしっかり説明されるため、買主側は費用面での不安や不透明さがなくなり、安心して契約に進むことができます。 

また、手数料についての認識違いや、契約後に「思ったより費用がかかった」といったトラブルの防止にもつながります。

売主への影響

1. 仲介業者に依頼しやすくなる

特に、空き家や築年数が経過した低価格帯の物件を売却する場合、これまでは仲介手数料が低いため、業者側が積極的に取り扱いたがらないケースも見受けられました。

今回の制度改正で、800万円以下の物件でも一定額の手数料が確保できるようになったことで、業者にとっても取り扱いやすくなり、売主側が依頼しやすい環境が整いました。 

「売れにくいかもしれない」と不安を感じていた売主にとっても、業者が親身に相談に乗ってくれる可能性が高まり、安心して売却を任せることができます。

2. 売却活動の活性化・早期売却が期待できる 

手数料の上限が明確になったことで、売主は複数の仲介業者に声をかけやすくなるというメリットもあります。

手数料の基準が統一されることで、価格競争や条件交渉での不安要素が減り、売却活動においてスムーズな比較・依頼が可能になります。 

その結果、より多くの業者に物件情報が広まりやすくなり、早期の売却につながるチャンスが広がります。

よくある質問（FAQ） 

Q1. 改定前に契約した場合、どちらの制度が適用されますか？ 

A. 契約日を基準に適用される制度が決まります。

具体的には、2024年6月30日以前に契約した場合は旧制度、2024年7月1日以降に契約した場合は新制度が適用されます。 

契約締結日がいつになるのか、あらかじめ確認しておきましょう。 

Q2. 800万円を超える物件の仲介手数料も変わりますか？ 

A. いいえ。800万円を超える物件については、従来通りの計算方法が適用されます。 

具体的には、 「物件価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」 が仲介手数料の上限額となります。 

今回の改正は、800万円以下の物件のみが対象となっている点にご注意ください。

Q3. 賃貸物件にもこの改正は関係ありますか？ 

A. 今回の改正は、不動産売買に限定された制度改正です。 賃貸物件の仲介手数料に関しては、従来通り変更はありません。

対象はあくまで売買契約における800万円以下の物件に限られていますので、賃貸をご検討中の方には影響はありません。

まとめ

2024年7月1日から実施された仲介手数料の改正は、特に800万円以下の不動産売買に大きな影響を与える重要な制度変更です。

これまで、手数料の特例は400万円以下の物件に限られていましたが、今回の改正により対象範囲が800万円以下まで拡大。

さらに、売主・買主の双方からそれぞれ最大33万円（税込）まで仲介手数料を受け取れるようになり、業者側も安心して低価格帯物件を取り扱える環境が整いました。

この改正により、空き家や低価格帯の中古物件の流通が促進されるとともに、取引に関わるすべての方にとって透明性が高く、安心して進められる取引環境が実現するでしょう。 

特に、空き家の売却を検討している方や、低価格帯の物件購入を考えている方は、今回の改正内容を正しく理解し、仲介業者とも相談しながら、納得のいくスムーズな取引を目指しましょう。

不動産のご購入やご売却に関するご相談、ご不安な点がございましたら、どうぞお気軽に売買の窓口までご連絡ください。

専門スタッフが丁寧にサポートいたします。