不動産を購入するとき、多くの方がまず気にするのは「物件価格」や「住宅ローンの借入額」ではないでしょうか。

しかし、実際に家を購入する際には、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。

これらの費用は一般的に「諸経費」や「諸費用」と呼ばれ、購入する物件の種類や住宅ローンの利用有無によっては、想像以上に大きな金額になることがあります。

たとえば、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料、税金、引越し費用などは、物件価格とは別に準備しておきたい代表的な費用です。

「物件価格だけなら予算内だったのに、諸経費を含めると資金計画が厳しくなった」というケースも少なくありません。

この記事では、不動産購入時にかかる諸経費の目安や内訳、支払いのタイミング、購入前に確認しておきたいポイントをわかりやすく解説します。

不動産購入にかかる諸経費とは？

不動産購入にかかる諸経費とは、土地や建物そのものの代金以外に必要となる費用のことです。

代表的なものには、次のような費用があります。

諸経費の目安は、新築物件で物件価格の3〜7％程度、中古物件で6〜13％程度といわれることがあります。

中古物件は仲介会社を通じて購入するケースが多く、仲介手数料やリフォーム費用などが加わりやすいため、新築よりも諸経費が高くなる傾向があります。

たとえば3,000万円の物件を購入する場合、諸経費の目安は以下のようになります。

もちろん、実際の金額は物件価格、地域、住宅ローンの内容、保険の契約内容、マンションか戸建てかによって変わります。

購入前には、物件価格だけでなく「総額でいくら必要か」を確認することが大切です。

契約時にかかる諸経費

不動産の購入では、売買契約を結ぶ段階から費用が発生します。

契約時に必要になる主な費用は、手付金、印紙税、仲介手数料です。

手付金

手付金とは、売買契約を結ぶ際に買主から売主へ支払うお金のことです。

一般的には物件価格の5〜10％程度が目安とされ、最終的には売買代金の一部に充当されます。

手付金は、いわば「この物件を購入する意思があります」という証拠となるお金です。

ただし、契約後に買主の都合で契約を解除する場合、手付金を放棄しなければならないケースがあります。

そのため、契約前には住宅ローンの見通しや資金計画を十分に確認しておくことが重要です。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書を作成する際に必要となる税金です。

紙の契約書に収入印紙を貼り、消印することで納税します。

印紙税の金額は契約金額によって異なります。

一定条件を満たす不動産売買契約書については、令和9年3月31日まで軽減措置が設けられており、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合の印紙税は軽減後で1万円です。

電子契約の場合は印紙税がかからないケースもありますが、契約方法によって扱いが異なるため、事前に不動産会社へ確認しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に売買を仲介してもらった場合に支払う報酬です。

中古住宅や中古マンション、土地の購入では、不動産会社を通して取引するケースが多いため、仲介手数料が発生することがあります。

売買価格が400万円を超える一般的な取引では、仲介手数料の上限は次の計算式で把握されることが多いです。

仲介手数料の上限＝売買価格×3％＋6万円＋消費税

国土交通省も、仲介手数料はあらかじめ定められた上限額の範囲内で合意しておくことが重要だと案内しています。

3,000万円の物件を購入する場合、仲介手数料の上限は以下のようになります。

3,000万円×3％＋6万円＝96万円
96万円＋消費税10％＝105万6,000円

仲介手数料は、売買契約時に半額、引渡し時に残り半額を支払うケースもありますが、支払い時期は不動産会社によって異なります。契約前に確認しておきましょう。

決済・引渡し時にかかる諸経費

売買契約を結んだ後、住宅ローンの手続きや登記手続きが進み、最終的に決済・引渡しを迎えます。

このタイミングでは、まとまった費用が必要になることが多いため注意が必要です。

頭金

頭金とは、物件価格の一部を自己資金で支払うお金のことです。

頭金は厳密には「諸経費」ではなく、物件代金の一部です。

しかし、不動産購入時に現金で準備する必要があるため、諸経費とあわせて資金計画に入れておく必要があります。

近年では頭金なしで住宅ローンを組めるケースもありますが、借入額が増える分、毎月の返済負担や総返済額が大きくなります。

無理のない返済計画を立てるためにも、頭金をいくら入れるかは慎重に検討しましょう。

登録免許税

登録免許税は、土地や建物の所有権移転登記、住宅ローンを利用する際の抵当権設定登記などにかかる税金です。

不動産を購入しただけでは、第三者に対して自分が所有者であることを明確に主張しにくいため、法務局で登記手続きを行います。この登記に必要となるのが登録免許税です。

税額は、固定資産税評価額や借入額、登記の種類によって変わります。

住宅用家屋の場合、一定の要件を満たすことで軽減措置を受けられる場合もあるため、司法書士や不動産会社に確認しましょう。

司法書士報酬

登記手続きは専門的な内容を含むため、一般的には司法書士に依頼します。

その際に発生するのが司法書士報酬です。

司法書士報酬は依頼内容や地域、物件の条件によって異なりますが、登録免許税などの実費とあわせて数十万円程度になることもあります。

見積書では「登録免許税」と「司法書士報酬」がまとめて記載されている場合もあるため、どの費用が税金で、どの費用が報酬なのかを確認しておくと安心です。

住宅ローンの融資手数料

住宅ローンを利用する場合、金融機関に支払う融資手数料が発生します。

融資手数料には、定額型と定率型があります。

定額型では数万円程度のケースもありますが、定率型では借入額の2.2％程度など、借入額に応じて大きな金額になる場合があります。

金利だけを見て住宅ローンを選ぶと、手数料を含めた総支払額で損をしてしまう可能性があります。

住宅ローンを比較する際は、金利、融資手数料、保証料、団体信用生命保険の内容まで含めて確認しましょう。

住宅ローン保証料

住宅ローン保証料とは、住宅ローンを借りる際に保証会社へ支払う費用です。

万が一、ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社が金融機関へ立て替える仕組みです。

保証料には、借入時に一括で支払う方法と、金利に上乗せして毎月支払う方法があります。

また、金融機関によっては保証料が不要な代わりに融資手数料が高めに設定されている場合もあります。

一括払いした保証料は、繰上返済や完済をした場合に未経過分が返戻されることがありますが、条件は金融機関や保証会社によって異なります。

火災保険・地震保険料

住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入が融資条件となることが一般的です。

火災保険は、火災だけでなく、落雷、風災、水災などに備える保険です。

地震保険は火災保険とセットで加入する保険で、地震や噴火、津波による損害に備えるものです。

日本では地震リスクも考慮する必要があるため、地震保険に加入するかどうかも検討しておきましょう。

保険料は、建物の構造、所在地、築年数、補償内容、保険期間によって変わります。

補償内容を手厚くすれば安心感は増しますが、その分保険料も高くなるため、必要な補償を見極めることが大切です。

固定資産税・都市計画税の清算金

不動産を購入する際には、売主がすでに支払っている固定資産税や都市計画税を、引渡し日を基準に日割りで清算することがあります。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税される税金です。

都市計画税は、原則として市街化区域内の土地や建物に課税される税金です。

固定資産税の標準税率は1.4％、都市計画税は自治体によって異なりますが、上限は0.3％とされています。

清算金は「税金そのもの」ではなく、売主と買主の間で負担を調整するためのお金です。

決済時に必要になるため、見積書で確認しておきましょう。

購入後に発生する諸経費

不動産購入では、引渡しが終わった後にも費用が発生します。

注意したいのが、不動産取得税や毎年の固定資産税です。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を購入・新築・贈与などで取得したときに一度だけかかる税金です。

東京都主税局も、不動産取得税は有償・無償、登記の有無を問わず、不動産を取得した人にかかる税金と説明しています。

不動産取得税の計算に使われる「不動産の価格」は、実際の購入価格ではなく、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格です。

購入後すぐに支払うのではなく、数ヶ月後に自治体から納税通知書が届くケースが一般的です。

そのため、購入直後に資金を使い切ってしまうと、後から届く税金の支払いに困る可能性があります。

住宅や土地の条件によっては軽減措置を受けられる場合もあるため、通知書が届いたら内容を確認し、不明点があれば自治体や専門家に相談しましょう。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物を所有している人が毎年支払う税金です。

一戸建ての場合は土地と建物、マンションの場合は専有部分と敷地権に対して課税されます。

毎年発生する費用のため、住宅ローンの返済額だけでなく、固定資産税も含めて年間の住居費を考えることが大切です。

都市計画税

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充てるための税金です。

すべての不動産にかかるわけではなく、主に市街化区域内の土地や建物が対象となります。

固定資産税とあわせて納付することが多いため、毎年の納税通知書で金額を確認しておきましょう。

管理費・修繕積立金

マンションを購入する場合は、住宅ローンとは別に管理費と修繕積立金が毎月発生します。

管理費は、共用部分の清掃、設備管理、管理会社への委託費などに使われる費用です。

修繕積立金は、外壁、防水、給排水設備、エレベーターなど、将来の大規模修繕に備えて積み立てる費用です。

中古マンションを購入する場合は、現在の管理費・修繕積立金だけでなく、今後値上げの予定があるか、大規模修繕の予定があるか、修繕積立金が十分に積み立てられているかも確認しておきましょう。

引越し・入居時にかかる費用

不動産購入では、物件の引渡し後にも生活を始めるための費用がかかります。

引越し費用

引越し費用は、荷物の量、移動距離、時期、依頼する作業内容によって大きく変わります。

特に3月〜4月の繁忙期は、通常期よりも費用が高くなる傾向があります。

引越し日を調整できる場合は、複数の会社から見積もりを取り、早めに比較することをおすすめします。

家具・家電・カーテンなどの購入費

新居に入居する際には、家具や家電、照明、カーテン、エアコンなどの購入費も発生します。

新築住宅や新築マンションでは、カーテンレール、照明、エアコン、網戸、テレビアンテナなどが標準で付いていない場合もあります。

物件価格や諸経費だけでなく、入居後すぐに必要になる設備費用も予算に入れておきましょう。

水道加入負担金

地域によっては、新たに水道を利用する際に水道加入負担金が必要になる場合があります。

金額や制度の有無は自治体によって異なるため、戸建てや土地を購入する場合は事前に確認しておくと安心です。

不動産購入前に諸経費のシミュレーションをしよう

不動産購入で失敗しないためには、物件価格だけで判断せず、諸経費を含めた総額で資金計画を立てることが重要です。

購入前には、次の点を確認しておきましょう。

・物件価格以外にいくら必要か

・契約時、決済時、購入後のどのタイミングで支払いが発生するか

・現金で用意すべき金額はいくらか

・住宅ローンに組み込める費用と、組み込めない費用は何か

・購入後の固定資産税、管理費、修繕積立金はいくらか

・引越し費用や家具・家電購入費まで含めて予算内に収まるか

住宅ローン減税などの制度を利用できるかどうかも確認しておきたいポイントです。

住宅ローン減税については、令和8年度税制改正により、入居日が令和8年1月1日から令和12年12月31日までの場合に適用期限が延長されるなど、制度内容が更新されています。

ただし、住宅ローン減税は入居時期、住宅の性能、床面積、所得、借入期間などによって適用可否が変わります。

購入を検討している物件が対象になるかどうかは、不動産会社、金融機関、税理士などに確認しましょう。

まとめ

不動産を購入する際には、物件価格以外にも多くの諸経費がかかります。

契約時には手付金や印紙税、仲介手数料が必要になり、決済・引渡し時には登記費用、司法書士報酬、住宅ローン関連費用、保険料などが発生します。

さらに購入後には、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、マンションの管理費・修繕積立金なども必要です。

諸経費は、新築物件で物件価格の3〜7％程度、中古物件で6〜13％程度が目安とされることがあります。3,000万円の物件であれば、数百万円単位の費用が必要になる可能性もあります。

不動産購入をスムーズに進めるためには、「いくら借りられるか」だけでなく、「総額でいくら必要か」「現金でいくら用意すべきか」を把握することが大切です。

購入後に予想外の出費で困らないよう、早い段階で諸経費のシミュレーションを行い、無理のない資金計画を立てておきましょう。

参考：

•  国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 ↗ 
•  国土交通省「住宅ローン減税」 ↗