マイホーム購入では、住宅ローンや諸費用に目が向きがちですが、入居後に毎年かかる固定資産税も忘れてはいけません。

固定資産税は、土地や建物を所有している限り継続してかかる税金です。

物件によっては、あわせて都市計画税がかかる場合もあります。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、税額は原則として課税標準額×標準税率1.4％で計算されます。

購入前に「いつから払うのか」「どのくらいかかるのか」「軽減措置が使えるのか」を把握しておけば、入居後の資金計画を立てやすくなります。

固定資産税とは？マイホーム購入後にかかる税金

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人に対して、市町村が課税する税金です。

東京都23区内では東京都が課税します。

マイホームでは、主に土地と建物が課税対象です。

購入時に一度だけかかる費用とは違い、固定資産税は不動産を持っている限り、原則として毎年かかります。

住宅ローン返済額や頭金だけでなく、このような保有コストまで含めて資金計画を立てることが大切です。

固定資産税の対象

マイホーム購入で押さえておきたい固定資産税の対象は、次の2つです。 

・土地

・建物

土地は住宅が建っている敷地部分、建物は居住用の家屋そのものが対象です。

なお、固定資産税には「償却資産」も含まれますが、これは主に事業用の機械や設備などを指します。

そのため、一般的な個人のマイホーム購入では、土地と建物を中心に考えておけば問題ないでしょう。

都市計画税との違い

固定資産税とあわせて知っておきたいのが都市計画税です。

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てるための税金で、市街化区域内の土地や家屋などに課税されます。

固定資産税と同じタイミングで案内されることが多いため、両者をまとめて「家を持つとかかる税金」と捉えている人も少なくありません。

ただし、固定資産税と都市計画税は別の税金です。

固定資産税は土地や建物の所有そのものに対して広く課される税金であるのに対し、都市計画税は対象地域が限られています。

そのため、購入する物件の所在地によっては、固定資産税のみかかる場合もあれば、固定資産税と都市計画税の両方を納める場合もあります。

マイホーム購入後の維持費を把握するためには、固定資産税だけでなく都市計画税の有無も含めて確認しておくことが大切です。

マイホーム購入後の固定資産税はいつから誰にかかる？

固定資産税について多くの人が気になるのが、「いつから支払うのか」「誰に課税されるのか」という点です。

マイホームを購入したばかりの方にとっては、引き渡しを受けた時点ですぐに自分へ請求が来るように感じるかもしれません。

しかし、固定資産税は実際には明確なルールに基づいて課税されます。

原則として、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。

その年の途中で不動産を購入したとしても、その年の納税義務者は1月1日時点で登記上の所有者だった人です。

6月に住宅を購入して引き渡しを受けた場合でも、その年の固定資産税は1月1日時点の所有者である売主に課税されるのが基本です。

買主が自治体から突然1年分の固定資産税を直接請求されるわけではありません。 

ここでで知っておきたいのが、実際の不動産売買では固定資産税の精算が行われることが多いという点です。

自治体は1月1日時点の所有者に対して課税しますが、売買契約では「引き渡し日以降の固定資産税相当額は買主が負担する」という形で調整されることが一般的です。

年の途中で引き渡しが行われた場合、売主がすでに納税義務者となっていても、引き渡し後の期間に相当する税額を買主が精算金として支払うケースがあります。

そのため、買主に自治体から直接請求が来なくても、売買代金とは別に固定資産税の精算金が発生することがある点は理解しておきたいところです。

新築住宅を購入する場合は、建物がいつ完成したかによって初回の課税時期が変わることがある点にも注意が必要です。

固定資産税は1月1日時点で存在している固定資産に対して課税されるため、建物がその時点で完成していれば、翌年度から建物にも固定資産税がかかる可能性があります。

反対に、1月2日以降に完成した場合は、その年の1月1日時点ではまだ建物が存在していない扱いになるため、建物分の固定資産税はさらに翌年度から課税されるケースがあります。

この違いは、資金計画を考えるうえでも意外と重要です。

新築戸建てや新築マンションでは、土地については先に課税対象となっていても、建物分は後から課税が始まる場合があります。

購入後の負担感を正確に把握するためには、営業担当者や仲介会社に対して、「土地はいつから課税されるのか」「建物はいつから固定資産税がかかるのか」を事前に確認しておくと安心です。

固定資産税は、単に「家を買ったら払う税金」と考えるのではなく、1月1日時点の所有者に課税されるというルールと、売買時には実務上の精算があるという2つの視点で理解することが大切です。

この仕組みを知っておくと、購入初年度の支払いイメージがつかみやすくなり、入居後の資金計画も立てやすくなります。

固定資産税はいくら？基本の計算方法

固定資産税は、住宅を所有している間、毎年かかる税金ですが、実際にどのくらいの金額になるのかは物件によって異なります。

購入を検討している方にとっては、「結局いくらくらい見ておけばいいのか」が最も気になるポイントではないでしょうか。

固定資産税を理解するうえでは、まず「購入価格ではなく評価額をもとに計算される」という点を押さえておくことが大切です。 

【固定資産税の計算式】

固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 税率（標準税率1.4％）

ここでポイントになるのが「課税標準額」です。土地は住宅用地の特例が入ると評価額そのままではなくなり、建物は新築減額などの適用有無で実際の税額が変わります。

土地は、住宅が建っていることで「住宅用地の特例」が使える場合があり、課税標準額が大きく軽減されます。

一方、建物は構造や床面積、築年数などをもとに評価され、新築住宅なら一定期間は税額が2分の1に減額される制度があります。

実際の税額は評価額次第なので一律にはいえませんが、目安をつかむことはできます。

たとえば、新築戸建ては建物評価がまだ高いため、軽減措置が終わった後に「思ったより税額が上がった」と感じることがあります。

中古戸建ては建物評価が下がっている分、建物の固定資産税は抑えられやすいですが、土地条件によって全体額は変わります。

マンションは土地の持分が小さいぶん土地税額は見えにくいものの、建物評価との合算で判断する必要があります。これらは制度上の評価・特例の違いから生じる一般的な傾向です。 

マイホーム購入前に知っておきたい固定資産税の軽減措置

固定資産税は、マイホームを所有している限り毎年かかる税金ですが、一定の要件を満たす住宅については税負担を軽減する制度が設けられています。

購入後の維持費を考えるうえで重要なのが、土地に対する「住宅用地の特例」と、建物に対する「新築住宅の固定資産税の減額措置」です。

この制度を理解しておくことで、購入後に必要となる支出をより具体的に見積もりやすくなります。

マイホーム購入時は、住宅ローンの返済額や頭金、諸費用に目が向きやすく、毎年かかる固定資産税は後回しにされがちです。

しかし、固定資産税は一度払って終わりではなく、保有中ずっと発生するコストです。

そのため、軽減措置がどのくらい使えるのか、いつまで適用されるのかを事前に把握しておくことが、無理のない資金計画につながります。

住宅用地の特例

住宅が建っている土地には、税負担を軽くするための特例があります。

これが住宅用地の特例です。

土地の固定資産税は評価額をもとに計算されますが、この特例が適用されると課税標準額が圧縮されるため、実際の税負担を抑えやすくなります。

土地の税額は建物よりも見落とされやすいものの、敷地面積が広い住宅では影響が大きくなることがあります。

戸建て住宅では、この特例の有無によって固定資産税額に差が出やすいため、購入前にきちんと確認しておきたいポイントです。

小規模住宅用地の特例

住宅1戸あたり200㎡以下の部分は、小規模住宅用地として扱われます。

この部分については、固定資産税の課税標準額が価格の6分の1に軽減されます。

都市計画税が課される地域では、都市計画税の課税標準額も3分の1になります。

この特例は、一般的な戸建て住宅では特に影響が大きい制度です。

土地の評価額そのものが高くても、課税標準額が大幅に下がることで、実際の固定資産税負担をかなり抑えられる場合があります。

マイホーム購入後の年間コストを考えるうえで、まず押さえておきたい代表的な軽減措置といえるでしょう。

一般住宅用地の特例

住宅用地のうち、200㎡を超える部分については、一般住宅用地として扱われます。

固定資産税の課税標準額は、価格の3分の1に軽減されます。

たとえば、敷地300㎡の戸建て住宅であれば、最初の200㎡までは小規模住宅用地として6分の1、それを超える100㎡は一般住宅用地として3分の1になります。

土地が広いからといってすべて同じ割合で課税されるわけではなく、面積ごとに特例のかかり方が異なる仕組みです。

敷地の広い戸建てを検討している場合は、この違いを知っておくと税額のイメージがつきやすくなります。

新築住宅に対する固定資産税の減額措置

土地だけでなく、建物についても軽減措置があります。一定の要件を満たす新築住宅については、建物部分の固定資産税が一定期間2分の1に減額されます。

対象となるのは住宅部分のうち120㎡までで、都市計画税は原則として減額対象外です。 

新築住宅は、建物の評価額が比較的高くなりやすいため、本来であれば建物部分の固定資産税も高めになる傾向があります。

しかし、この減額措置があることで、入居後しばらくの税負担を抑えやすくなっています。

新築住宅を検討している場合は、この制度によって購入当初の負担感が変わることを知っておくと安心です。

戸建ての軽減期間

一般の新築戸建て住宅では、新たに課税される年度から3年度分、建物部分の固定資産税が2分の1に減額されます。

建物の固定資産税が本来12万円かかるケースであれば、軽減期間中は6万円になるイメージです。

購入直後は引っ越し費用や家具家電の購入など、何かと出費が重なりやすいため、この軽減措置は家計面でも大きな助けになります。

減額はあくまで一定期間だけなので、3年経過後に税額が戻ることも想定しておく必要があります。 

マンションの軽減期間

3階建以上の中高層耐火住宅に該当する新築マンションなどは、戸建てよりも長く、5年度分にわたって建物部分の固定資産税が2分の1に減額されます。

分譲マンションはこの区分に該当することが多く、新築戸建てよりも減額期間が長い点が特徴です。

マンション購入では管理費や修繕積立金も毎月かかるため、固定資産税の軽減期間が長いことは、入居後数年間の負担を考えるうえで一つのメリットになります。

戸建てとマンションを比較する際には、こうした税負担の違いも見ておくと判断材料になります。

認定長期優良住宅の特例

新築住宅の中でも、認定長期優良住宅に該当する場合は、一般住宅より優遇される特例があります。

一般の住宅では3年または5年の減額期間ですが、認定長期優良住宅では、一般の住宅で5年間、3階建以上の耐火・準耐火住宅では7年間、建物部分の固定資産税が2分の1に減額されます。

長期優良住宅は、耐久性や省エネ性、維持管理のしやすさなどに配慮した住宅として認定を受けたものです。

税制面でもメリットがあるため、長く住むことを前提に住宅を選ぶ方にとっては魅力的な制度といえるでしょう。

ただし、適用には認定を受けていることが前提となるため、購入する住宅が対象かどうかを事前に確認しておくことが大切です。

軽減措置の適用条件

こうした新築住宅の減額措置には、一定の適用条件があります。

代表的なのが床面積要件です。

令和8年3月31日以前に新築された住宅について、住宅部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であること、また住宅部分が延床面積の2分の1以上であることなどが要件とされています。

一戸建て以外の賃貸住宅では、床面積要件が一部異なる場合もあります。

このように、軽減措置は「新築なら必ず使える」というものではありません。

床面積や用途、完成時期などによって適用可否が変わるため、購入前に営業担当者や自治体へ確認しておくことが重要です。

特に制度は見直されることもあるため、最新の条件をチェックしましょう。

ずっと安いわけではない点に注意

固定資産税の軽減措置を考えるうえで注意したいのは、減額が永続的ではないという点です。

新築住宅の建物部分に対する2分の1の減額は、あくまで一定期間だけ適用される制度であり、その期間が終われば本来の税額に戻ります。

そのため、購入直後の税額だけを見て「固定資産税は思ったより安い」と判断してしまうのは注意が必要です。

戸建てなら4年目以降、マンションなら6年目以降に税額が上がる可能性があります。

住宅ローン返済や教育費、修繕費など将来の支出も見据えながら、軽減終了後の税額まで含めて資金計画を立てておくことが大切です。

新築・中古・マンション・戸建てで固定資産税はどう違う？

固定資産税は、どの住宅でも同じようにかかるわけではなく、新築か中古か、マンションか戸建てかによって税額の出方や見え方が変わります。

マイホームを検討する際は、物件価格や住宅ローンの返済額だけでなく、購入後に毎年かかる固定資産税まで含めて比較することが大切です。

注意したいのは、固定資産税は「販売価格が高い物件ほど必ず高い」とは限らないことです。

税額は購入価格ではなく固定資産税評価額をもとに決まり、土地と建物で評価の考え方も異なります。

そのため、見た目の価格差だけでは、購入後の税負担を正確に判断しにくい面があります。

ここでは、物件の種類ごとの一般的な傾向を押さえておきましょう。

新築住宅は軽減措置を受けやすい

新築住宅は、建物が新しいぶん評価額が比較的高めに出やすく、何も軽減がなければ建物部分の固定資産税も高くなりやすい傾向があります。

一定の要件を満たせば、建物部分の固定資産税が一定期間2分の1に減額される措置を受けられるため、購入当初の税負担は抑えやすいのが特徴です。

新築戸建てや新築マンションでは、入居後しばらくはこの軽減措置が適用されるケースが多く、当初の家計負担を和らげやすくなります。

住宅ローン返済が始まる時期は、引っ越し費用や家具・家電の購入など出費が重なりやすいため、この減額措置の効果は小さくありません。

注意したいのは軽減措置が終わった後です。

減額期間が終了すると建物部分の税額は本来の水準に戻るため、数年後に「固定資産税が上がった」と感じることがあります。

新築住宅を検討する際は、購入直後の税額だけでなく、軽減終了後の負担まで見込んでおくことが大切です。

中古住宅は建物評価が下がっていることが多い

中古住宅は、築年数が経過している分、建物の評価額が新築時より下がっていることが多く、建物部分の固定資産税は比較的低めになりやすい傾向があります。

築年数がある程度進んだ物件では、建物の税負担が新築より軽く見えることもあります。

そのため、「毎年の固定資産税を少しでも抑えたい」という観点では、中古住宅が有利に見える場面もあります。

新築時に受けられるような建物の減額措置は、すでに終了していることが多いため、単純に新築より得とは言い切れません。

土地の評価額が高いエリアでは、建物の税額が下がっていても、全体ではそれほど差が出ないケースもあります。 

中古住宅は建物の固定資産税が低めでも、修繕やリフォーム費用がかかることがあります。

固定資産税だけでなく、維持管理コストも含めて総合的に比較することが、物件選びでは重要です。

マンションは土地の持分と建物評価をセットで見る

マンションは、戸建てと比べて固定資産税の見え方が少し異なります。

というのも、マンションでは土地を各住戸の所有者で共有しているため、土地の持分が小さく見えやすいからです。

土地部分の固定資産税だけを見ると、戸建てより負担が小さいように感じることがあります。

しかし、実際には固定資産税は土地だけでなく建物にもかかります。

マンションでは、専有部分に加えて、エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分を按分した建物評価も含めて考える必要があります。

そのため、「土地の持分が少ないから税額も安い」と単純には判断できません。

新築マンションでは、建物の評価額が比較的高めになりやすく、一定の軽減措置が適用されることはあっても、建物部分まで含めて総合的に見ないと実際の税負担はわかりにくい面があります。

マンション購入時は、販売価格や管理費・修繕積立金だけでなく、固定資産税の概算もあわせて確認しておくと安心です。

戸建ては土地面積によって税額差が出やすい

戸建て住宅は、マンションに比べて土地面積の影響を受けやすいのが特徴です。

固定資産税では、住宅用地の特例がどこまで適用されるかによって税額差が出やすくなります。

敷地面積が200㎡以下であれば小規模住宅用地の特例が大きく効きますが、200㎡を超える部分については軽減率が変わるため、土地が広いほど税額の差が出やすくなります。

同じような建物面積の戸建てでも、敷地がコンパクトな住宅と、広い庭や駐車スペースを備えた住宅では、土地部分の固定資産税に差が出ることがあります。

戸建ては建物そのものだけでなく、「どれくらいの土地を持つか」が年間の保有コストに直結しやすい点を理解しておくことが大切です。

戸建ては土地を単独で所有する形になるため、立地条件や土地の評価額によっても税額に差が出ます。

都市部の狭小地と郊外の広い土地では、面積だけでなく評価額の水準も異なるため、単純な広さ比較だけでは判断できません。

戸建てを選ぶ際は、土地面積と評価額の両方を確認する意識が必要です。

固定資産税でよくある疑問

Q. 固定資産税はいつ払う？ 

多くの自治体では、毎年春ごろに納税通知書が送られ、年数回に分けて納付します。

大阪市では毎年4月上旬に納税通知書を発送すると案内されています。

具体的な納期限や回数は自治体ごとに確認しましょう。

Q. 初年度は高い？安い？ 

新築住宅は建物評価自体は高めでも、減額措置で当初数年は税額が抑えられます。

一方で、中古住宅は減額がない代わりに建物評価が下がっていることがあります。

売買初年度は売主との精算金が発生することもあり、「自治体への納税額」と「実際の負担感」が一致しないことがあります。

Q. 住宅ローン減税と固定資産税は別物？ 

別物です。住宅ローン減税は主に所得税・住民税に関係する制度で、固定資産税そのものが減るわけではありません。

固定資産税は不動産の保有に対してかかる地方税として別に考える必要があります。

これは税目の性質の違いに基づく整理です。

Q. 軽減措置は自動で適用される？ 

一般の新築住宅については申請不要と案内している自治体もありますが、認定長期優良住宅では申告書や認定を証する書類の提出が必要とされる場合があります。

物件や自治体によって扱いが異なるため、「自動だと思い込まない」ことが大切です。

Q. 空き家や使い方によって特例が外れることはある？

あります。住宅用地の特例は「住宅の敷地」であることが前提なので、建物を取り壊した、用途を変えた、住宅としての要件を満たさなくなったといった場合には、特例の認定取消しが行われることがあります。

まとめ

固定資産税は、マイホーム購入後に毎年かかる代表的な保有税です。

毎年1月1日時点の所有者に課税され、税額は評価額をもとにした課税標準額に標準税率1.4％を掛けて計算されます。

住宅用地の特例では200㎡以下の部分が6分の1、200㎡超の部分が3分の1になるなど、土地には大きな軽減があります。

建物についても、新築住宅には一定期間2分の1となる減額措置があり、長期優良住宅ではその期間が延びる場合があります。

購入前には、「いつから払うのか」「今の税額はいくらか」「軽減は自動か申告か」「軽減終了後はいくらになるか」まで確認しておくことが大切です。

物件価格だけでなく、購入後の固定費まで見据えて判断できると、無理のないマイホーム購入につながります。

参考：　総務省「固定資産税の概要」/国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」/国土交通省「認定長期優良住宅に関する特例措置」