不動産を売却したとき、思わぬ税金が発生することをご存じでしょうか？ 

譲渡所得とは、不動産を売った“儲け”に対して課される税金です。

初めての確定申告では、「何を申告するの？」「どうやって計算するの？」と悩む方が多いのが実情です。

この記事では、譲渡所得の基本から計算方法、必要書類、注意点までを初心者でもわかるように徹底解説します。

譲渡所得とは

不動産を売却して利益が出た場合、その利益部分（譲渡所得）には所得税と住民税が課されます。

この譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額で計算され、そこに一定の税率をかけて納税額が決まります。

ここで注意したいのが「所有期間によって税率が変わる」という点です。 不動産を5年を超えて保有していた場合は長期譲渡所得として扱われ、比較的低い税率が適用されます。

一方で、5年以下の短期間で売却した場合は短期譲渡所得となり、より高い税率が課せられます。

つまり、同じ金額で売却しても、所有期間の長さによって納める税金の額が大きく変わるということになります。

譲渡所得の申告が必要なケース

不動産を売却して利益が出た場合、その譲渡所得は原則として確定申告の対象となります。

売却益がある以上、税金の申告と納付が必要になるためです。

売却によって損失が出た場合でも、申告することでメリットを得られる場合があります。

たとえば、不動産の損失を給与所得や他の所得と相殺できる「損益通算」や、損失分を翌年以降に繰り越して控除できる「繰越控除」が適用される場合があるためです。

また、「居住用財産の3,000万円特別控除」などの税制上の特例を活用したい場合も、申告をしなければ特例は適用されません。

つまり、利益が出たかどうかにかかわらず、節税のチャンスを活かすためには申告が重要になるのです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は次の式で求めます。

譲渡所得＝譲渡価額（売却価格）−取得費−譲渡費用

①譲渡価額（売却価格）

売主が実際に受け取った価格。

売却契約書・振込明細などで証明します。

②取得費とは

不動産を取得した際にかかった費用全般。

・購入代金

・登記費用

・仲介手数料

・立退料、造成費

・リフォーム費用（※一部条件あり） 

※ 購入時の資料がない場合は「概算取得費」を認められることがあります（譲渡価格の5％）。

③譲渡費用とは

売却にかかった費用全般。

・仲介手数料

・印紙税

・測量費・境界確定費用

・建物解体費用

・広告費

譲渡費用の抜け漏れが税金を余分に払う原因になるため、しっかり整理しましょう。 

取得費で詰まるポイント

譲渡所得の計算において、多くの方がつまずくポイントのひとつが「取得費」の算出です。

取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用のことで、本来であれば契約書や領収書などの証憑をもとに正確に計算します。

しかし、中古物件や長年保有していた不動産の場合、当時の書類が手元に残っていないケースが非常に多く、正確な金額を出すのが難しいのが実情です。

よくある悩みとしては、次のようなものが挙げられます。

・不動産の購入契約書を紛失してしまった

・仲介手数料の領収書が見当たらない

・リフォームや修繕にかかった費用は取得費に含めて良いのか判断できない

こうした費用は、本来であれば取得費として計上できるため、申告時にきちんと含めることで譲渡所得（＝課税対象となる利益）を減らし、結果として節税につながる重要なポイントです。

どうしても取得時の資料がそろわない場合には、概算取得費という制度を使うことも可能です。

これは、売却価格の5％を取得費として見なす方法で、国税庁の基準に基づいて適用できます。

ただし、実際の取得費が5％を上回る場合には不利になることもあるため、できる限り実額での算出を目指すことが望ましいでしょう。

譲渡費用に入るもの一覧

譲渡所得の計算において、見落とされがちなのが「譲渡費用」の存在です。

譲渡費用とは、不動産を売却する際に直接かかった費用のことで、正しく計上することで、課税対象となる利益（譲渡所得）を減らすことができます。

結果的に、納める税金を少なくする効果があるため、漏れなく把握しておくことが重要です。 

以下のような費用は、譲渡費用として認められる代表例です。

・仲介手数料

・印紙税

・測量費用

・建物解体費

・境界確定費用

・広告費

・引越費用

これらの費用を漏れなく申告に反映させるためには、領収書や請求書などの明細書をしっかり保管しておくことが必要です。

とくに測量や解体といった項目は後回しになりがちですが、数十万円単位になることも多く、申告漏れがそのまま納税額の増加につながる恐れがあります。

何にいくらかかったのかを整理しておくことで、スムーズな申告が可能になります。

確定申告で必要となる主な書類

譲渡所得の申告をスムーズに進めるためには、必要書類を事前にしっかりと準備しておくことが大切です。

これらの書類は、取得費や譲渡費用を証明するための根拠となり、税務署からの問い合わせに対応する際にも役立ちます。

以下は、確定申告時に用意しておきたい主な書類のチェックリストです。

・売買契約書（購入時・売却時）

・仲介手数料の領収書

・印紙税の領収書（売買契約書に貼付したもの）

・登記簿謄本

・測量図・境界確定書

・建物の解体費用に関する請求書

・固定資産税の納税通知書

・住民票

これらの書類は紙で提出するだけでなく、電子申告（e-Tax）を利用する場合もPDFなどの電子データとして添付または保存が必要になります。

原本は手元に残しておきつつ、スキャンや写真でデジタル化しておくと安心です。

申告期限直前で慌てないように、早めに書類を整理しておくことをおすすめします。

譲渡所得に関する注意点

譲渡所得に関する確定申告では、単に計算が合っていれば良いというわけではなく、特例の適用条件や名義の確認、書類の整合性など細かなポイントにも注意が必要です。

以下は特に見落としやすい注意点をまとめたものです。

◼︎3,000万円特別控除などの特例は自動的に使えない

不動産売却に関してよく知られている「3,000万円の特別控除」などの税制優遇は、誰でも自動的に使えるわけではありません。

3,000万円の特別控除を適用するには、以下のような条件を満たす必要があります。

・自身が実際に居住していた住宅であること（居住実態） 

・所有期間や使用期間が一定以上あること

・親族間や特定法人への売却ではないこと

条件を満たしていない場合や、証明書類が不十分な場合には特例が適用されず、結果として税額が大きくなる可能性があります。

申告前に、制度の適用条件を必ず確認しましょう。

◼︎名義と実際の所有者が一致しているかを確認

不動産が共有名義や家族名義の場合、申告方法が異なります。たとえば、夫婦で共同所有していた場合は、譲渡所得をそれぞれの持分に応じて申告する必要があります。 また、登記上の名義と実際に費用を負担した人が異なる場合、トラブルの原因になることもあります。 申告前には登記簿や契約書などで名義をしっかり確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう。

◼︎計算・入力ミスが税務調査のリスクに

譲渡所得の申告内容に間違いがあると、後日、税務署からの問い合わせや税務調査の対象となる可能性があります。特に以下のようなミスに注意が必要です： 計算ミスによる税額の過不足 譲渡費用や取得費の過大・過小な申告 特例の誤適用 申告書を作成したら、数字や内容に不整合がないかを必ず二重チェックするようにしましょう。電子申告を利用する場合も、計算結果を自動で確認できる機能をうまく活用することが大切です。

◼︎確定申告の期限は厳守

確定申告の提出期限は毎年3月15日頃と決まっています。この期限を過ぎてしまうと、たとえ要件を満たしていたとしても特例が適用されないことがあります。 また、延滞税や無申告加算税が発生する可能性もあるため、期限は絶対に守りましょう。万が一、期限に間に合わない場合でも、できるだけ早く申告することでペナルティを軽減できる可能性があります。

まとめ

不動産を売却した際の「譲渡所得」は、取得費や譲渡費用、特例の有無によって税額が大きく変わります。

利益が出た場合はもちろん、損失が出た場合でも申告することで節税につながることがあります。

特例を活用するには要件を満たし、申告が必要です。また、取得費の資料不足や名義の確認ミス、計算の誤りにも注意が必要です。 

確定申告の期限（通常は3月15日）を守り、早めの準備と正確な申告を心がけましょう。