近年、不動産市場では「2025年問題」が大きな話題となっています。

少子高齢化の加速や団塊世代の高齢化による空き家の増加、不動産価格の変動など、さまざまな要因が絡み合い、市場に大きな影響を与えると予測されています。

特に「2025年には不動産価格が暴落するのでは？」といった懸念の声も聞かれますが、実際のところはどうなのでしょうか。

また、不動産の売却を検討している人にとって、2025年は絶好のタイミングなのでしょうか。

今回は、不動産の2025年問題が市場に与える影響と、売却を検討する際に知っておくべきポイントを解説します。

不動産の2025年問題

「不動産の2025年問題」とは、2025年を境に不動産市場に大きな変化が訪れるとされる現象のことを指します。

これは、人口動態の変化、住宅需要の減少、高齢化社会の進行といった要因によって引き起こされると考えられています。

特に影響が懸念されているポイントは以下の3つです。

① 団塊世代の高齢化と相続による売却増

2025年には、日本の団塊世代（1947年～1949年生まれ）がすべて75歳以上の「後期高齢者」となります。

相続や高齢者施設への入居をきっかけに、保有していた不動産を売却するケースが増加することが予想されます。

市場に売り物件が増えれば、不動産価格の下落につながる可能性があります。

② 空き家の増加と不動産価値の低下

すでに全国的に空き家が増加していますが、2025年以降はさらに加速すると考えられています。

特に地方や郊外では、需要に対して供給が増えすぎることで不動産価値が下がることが懸念されています。

③ 住宅ローン金利や税制の変化

2024年末から2025年にかけて、日銀の金融政策や住宅ローン金利の引き上げが注目されています。

金利が上昇すれば住宅購入のハードルが上がり、不動産市場の冷え込みにつながる可能性があります。

さらに、住宅関連の税制優遇措置の見直しも予想されており、売却や購入のタイミングが重要になるでしょう。

このように、2025年以降の不動産市場は、売却や購入を考えている人にとって大きな転換点を迎える可能性があるのです。

2025年問題で不動産価格は大暴落？

「2025年問題」による不動産市場の影響が懸念されていますが、実際の価格動向はエリアや物件の種類によって異なると考えられます。

急激な不動産価格の大暴落が発生する可能性は低く、市場の変化は段階的に進行するでしょう。

少子高齢化の進行や空き家の増加はすでに顕在化しており、2025年を迎えた途端に急激に悪化するわけではありません。

団塊世代の高齢化も予測されており、これに伴う不動産の売却増加が市場に影響を与えることは確かですが、影響は徐々に表れていくと考えられます。

供給過多による価格下落リスクはあるものの、これも一気に進むのではなく、地域や市場環境によって異なるペースで進行するでしょう。

また、不動産価格の変動は一律ではなく、エリアや物件の特性に依存します。

例えば、都市部の不動産は依然として需要が高く、価格が比較的安定しやすい傾向にあります。

一方で、人口減少が進む地方や郊外では、買い手の減少により不動産価格が下落しやすい状況が続くと予想されます。

物件の種類によっても価格の変動幅は異なります。

新築や築浅の物件は市場での需要が高く、価格が比較的安定しやすいのに対し、築年数の古い物件や立地条件が不利な物件は、価格下落のリスクが高まる可能性があります。

そのため、不動産を売却・購入する際には、地域の市場動向を把握し、適切なタイミングや戦略を立てることが重要です。

「2025年問題」が不動産市場に与える影響は無視できないものの、一部で懸念されているような急激な価格の暴落は考えにくく、地域や物件の特性を踏まえた対応が求められます。

【2025年】不動産を売却するタイミングは？

2025年を迎え、不動産の売却を検討している人にとっては「今売るべきか、それとも待つべきか？」という大きな判断が求められます。

市場の動向を見極めながら、適切なタイミングで売却することが重要です。

ここでは、売却の判断材料となる不動産の相場、住宅ローン金利、税制の優遇措置について解説します。

不動産の売却相場は過去最高

出典：不動産価格指数. 土地・不動産・建設業｜国土交通省

不動産価格は右肩上がりであり、特に都市部のマンション価格は過去最高水準に達しています。

これは、以下の要因によるものです。

①低金利政策による住宅ローンの借りやすさ

②都市部の人口集中と住宅需要の高まり

③海外投資家による不動産購入の増加

しかし、2025年以降は団塊世代の高齢化に伴う売却物件の増加や、住宅ローン金利の上昇リスクなどが市場に影響を与える可能性があります。

そのため、現在の高値で売却できるうちに売るという選択肢も考えられます。

住宅ローン金利に注目

2024年10月から、大手金融機関（メガバンク3行・住信SBI・りそな銀行）が既存の変動金利を0.15％引き上げることを決定し、住宅ローン金利の上昇が本格化しています。

これに加えて、2025年以降は日銀の金融政策の変更により、さらなる金利上昇の可能性が指摘されており、不動産市場に影響を及ぼすことが予想されます。

住宅ローン金利が上がると、買い手のローン返済額が増え、住宅購入のハードルが上がるため、不動産需要が低下する可能性があります。 

その結果、買い手が減少し、不動産の売却が難しくなり、特に地方や郊外では価格の下落リスクが高まると考えられます。

一方で、低金利のうちに売却を進めれば、買い手にとって購入しやすい状況を提供できるため、売却価格を維持しやすくなります。 

住宅ローンを利用する層が多い市場では、金利上昇前に売却することでスムーズな取引につながるでしょう。

2025年以降の金利上昇リスクを考慮すると、不動産の売却はできるだけ早めに進めるのが有利と考えられます。

税金の控除・特例期間

不動産を売却する際には、譲渡所得税や住民税などの税金が発生します。

ただし、特例や控除を活用すれば、税負担を軽減することが可能です。

【主な税制優遇措置】

居住用財産の3,000万円特別控除

→ 自宅を売却した場合、譲渡益（売却価格−取得費）のうち3,000万円までが非課税

10年超所有の軽減税率の適用

　→ 10年以上所有した不動産を売却した場合、譲渡所得税が軽減される

相続空き家の3,000万円特別控除（期限あり）

→ 相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たせば3,000万円まで非課税

特例は、法改正によって見直される可能性もあるため、適用期間内に売却することで、節税メリットを受けることができます。

まとめ

2025年問題による不動産価格の急激な暴落は考えにくいものの、売却物件の増加や住宅ローン金利の上昇が市場に影響を与える可能性があります。

現在の不動産相場は過去最高水準ですが、金利上昇により買い手の購買意欲が低下し、価格が下落するリスクもあります。

加えて、税制の特例を活用できる期間を考慮すると、2025年前半の売却が有利といえるでしょう。

市場動向を注視し、最適なタイミングで売却を進めることが重要です。

不動産売買に関するご相談やお困り事があれば、いつでも売買の窓口までお気軽にお問い合わせください。