土地売買において、売主は買主に対して土地の境界を明示することが義務付けられています これを「境界明示義務」といいます。

一体なぜ境界を明示する義務があるのでしょうか。

 今回は、土地売買における境界の明示とはなにか、必要性や方法をお伝えします。 

土地の売却を考えている方は、ぜひチェックしてください。

不動産売却における境界線の重要性

境界明示の義務

不動産を売却する際、売主には土地の境界線を明示する法的な義務があります。

この義務は、不動産取引の透明性と公正性を保つために不可欠です。

境界線の明示は、買主が購入しようとしている土地の正確な範囲と特徴を理解するために重要です。

正確な境界線の明示がなされない場合、多くの問題が生じる可能性があります。

例えば、不正確な境界線のために土地の面積が実際よりも大きくまたは小さく表示されることがあり、これは買主にとって誤解を招く原因となります。

また、境界線が不明瞭な場合、隣接する土地所有者との間での土地利用に関するトラブルが生じるリスクも高まります。 

このような問題を避けるために、売主は測量士に依頼して正確な測量を行い、境界線を明確にします。

測量の結果は、土地の登記簿に反映され、不動産の正確な面積と境界線を公的に記録します。

これにより、売買契約書における土地の記述が正確になり、将来的な紛争を未然に防ぐことができます。

 売主はこの義務を遵守することにより、買主に対して信頼性を示し、スムーズな取引を促進することができます。

土地売買における測量の必要性

土地売買において、測量は測量は土地の正確な面積、形状、そしてその土地が持つ特定の特徴や限界を特定するために行われます。

これにより、売主と買主は土地の実際の状態について正確な理解を持つことができます。

測量を行う主な理由は、土地の境界線を明確にすることです。

境界線が正確に定められていない場合、隣接する土地所有者との間で紛争が生じる可能性があります。

土地の境界明示は、以下のような状況で特に重要となります。

土地の売買時

土地を売買する際には、境界線の明示が必須です。

これにより、売主と買主の両方が土地の正確な範囲を理解し、将来的な紛争を避けることができます。 

新たに土地を分割する場合

土地を分割して売却または利用する場合、新しい境界線を明示することが必要です。

これは、各区画の正確な面積と限界を確定するために重要です。 

隣接する土地所有者との問題が発生した時

既存の境界線について隣接する土地所有者間で意見の不一致がある場合、紛争を解決するために境界を明示する必要があります。

建築プロジェクトの開始前

新しい建物やその他の構造物を土地に建設する前に、境界線を明確にすることが重要です。

これにより、建築規則違反や隣接土地との越境を避けることができます。

土地の登記や再登記の際

土地の登記や再登記を行う際には、境界線を明示することが法的要件となることが多いです。

これにより、土地の公的記録が正確に保持されます。 

土地の価値評価時

土地の価値を評価する際、境界線の明示は正確な土地の面積と特性を把握するために必要です。 

これらの状況では、土地の境界線を明示することによって、法的な問題を避け、土地の正確な評価と利用が可能になります。

土地の測量はまた、売買契約における土地の価値評価にも影響を与えます。

正確な測量データがあれば、売主は土地の適正な価格を設定でき、買主もその価値に基づいて購入の決断を下すことができます。

不正確な測量は、土地の価値を過小評価または過大評価する原因となり得ます。 

測量を行うことによって、不動産の売買過程はより透明かつ信頼性が高まります。

売主と買主双方が正確な情報に基づいて意思決定を行うことができ、後に予期せぬ問題やトラブルが発生するリスクを軽減することができます。

売主の責任とリスクマネジメント

土地の売買における境界線の明示は売主の義務となります。

境界線の正確な把握と明示は、売却プロセスにおいて様々なリスクを管理するために重要な役割を持っています。

例えば、境界線が不明瞭な場合、売却後に隣接する土地所有者との間での紛争が生じる可能性があり、これは法的な争いに発展するリスクを含みます。

さらに、不正確な境界情報に基づいて行われた売買は、契約無効や価格の再交渉を招くことがあります。

売主は、測量士や不動産専門家と協力し、土地の境界線を正確に把握し、明示することでこれらのリスクを軽減できます。

境界線に関する明確な情報提供は土地の売却における透明性を保証し、買主との間での信頼関係を築くことができます。

さらに、売主は売買契約において、土地の境界線に関する条項を適切に組み込むことによって、将来の法的な問題から自身を守ることができます。

これには、測量結果の提供や、隣接する土地所有者との境界に関する合意の明記が含まれます。

売買契約における非明示境界の対応とトラブル回避

売買契約時の境界線確認と特約の設定

不動産の売買契約を結ぶ際、境界線の確認と特約の設定は、不動産取引の透明性を保ち、両当事者間の誤解や紛争を未然に防ぐために不可欠です。

境界線の確認 

売買契約を結ぶ前に、土地の境界線を正確に確認することが必要です。

これは、通常、プロフェッショナルな測量士によって行われます。

測量士は、土地の境界線を明確にし、その結果を正式な測量図として提出します。

この測量図は、売買契約の一部として、売主と買主の両方によって確認されるべきです。

正確な境界線が確認され、双方の合意が得られれば、後に生じるかもしれない土地の越境や隣接問題に関するリスクを大幅に減少させることができます。

特約の設定 

境界線に関する特約は、売買契約に含めることが推奨されます。

この特約は、境界線に関する合意内容を具体的に記載し、将来的な紛争が発生した場合の対応策を定めます。

例えば、特約には、境界線に関する不一致が発見された場合の責任分担や、必要な修正措置に関する条項が含まれるべきです。

これにより、売主と買主双方が、土地の境界線に関する予期せぬ問題に適切に対処できるようになります。 

境界線に関する特約の設定は、売買契約の信頼性を高めるだけでなく、土地の売却に伴うリスクを最小限に抑えるための重要な手段です。

このような特約は、土地の売買において両当事者が安心して取引を進めるための基盤を提供し、将来的な法的な紛争や経済的な損失を防ぐ効果があります。

したがって、不動産売買における契約書作成の際には、境界線に関する特約の重要性を理解し、適切に取り入れることが求められます。

用語解説-実測売買と免責事項

実測売買 

実測売買とは、土地の売買において、契約前に専門家による実際の測量を行い、その結果に基づいて土地の面積を確定する取引方法です。

この方法では、土地の公図や登記簿上の面積ではなく、実測によって得られた面積が売買契約の基礎となります。

実測売買は、特に境界線が不明確な土地において有効であり、土地の正確な面積と形状を明確にすることで、買主と売主間の誤解や紛争を防ぐのに役立ちます。

免責事項 

免責事項は、契約において、特定の条件下で売主が責任を負わないことを明記した条項です。

例えば、売主は土地の測量結果に基づいて情報を提供しますが、将来的に発見されるかもしれない微小な誤差や不明瞭な点に関しては責任を免除される場合があります。

免責事項は、事前に明確に定義され、契約書に明記されるべきです。

これにより、売主は予期せぬ状況に対する不当な責任から保護され、買主も契約時に何が免責されるのかを理解することができます。

越境問題と責任問題への対応

土地の境界線が非明示の場合にしばしば発生するのが「越境問題」です。

これは、売買対象の不動産が隣接する土地の境界を越えている状況を指し、多くの場合、複雑な責任問題を引き起こします。 

越境問題の特定 

越境問題は、しばしば物理的な構造物（例えば建物や塀）が隣接する土地に侵入していることで発生します。

この問題を特定するためには、売買契約前に専門家による正確な測量を行うことが重要です。

測量によって越境の有無を確認し、該当する場合はその範囲と性質を明確にする必要があります。越境が確認された場合、売主はこれを買主に明示し、越境に関する情報を契約書に記載するべきです。 

責任問題への対応 

越境が存在する場合、責任問題への対応が重要になります。

通常、越境がある不動産を売買する場合、売主は買主に対し越境状況を説明し、必要に応じて解決策を提案する責任があります。

解決策には、越境物の撤去、隣接地所有者との合意形成、あるいは賠償金の支払いなどが含まれることがあります。こ

れらの問題は、契約書内で明確に定義され、越境に関連するリスクや責任がどのように分担されるかを具体的に記述する必要があります。

越境問題の適切な対応は、売買契約の透明性と公平性を保つ上で極めて重要です。

売主と買主が越境問題について明確な理解を持ち、それに基づいて合意に至ることで、将来的な法的紛争や不和を防ぐことができます。

まとめ

土地や不動産を売却したいと思ったら、売主にはどこまでが所有している土地かを示す境界明示を行うことが義務付けられています。

 土地の境界明示は、土地の売買、分割、建築計画、または隣接する土地所有者間とのトラブルにもなりにくくなります。

土地の境界は「測量図」や「境界標」によって明示することができます。

どちらも見当たらない場合は売却する前に再度隣地の所有者にも立ち会ってもらい、境界を確定させましょう。

境界問題や測量に関してお困りの方は、売買の窓口までお気軽にご相談ください。