「相続した実家は売れるのかな？」

「更地にした方がいいのでは‥」

と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

築50年以上経つ家など、売却しにくい古家を売るテクニックの一つに「古家(ふるや)付き土地」として売る方法があります。

今回は、この「古家付き土地」の売却方法や売却の際の注意点を詳しく解説します。

古家付き土地とは

古家付き土地とは、古い家屋が建っている状態の土地をいいます。

木造建築物の法定耐用年数を超える築22年以上の木造住宅の建物価値はありません。

この古家というのは中古住宅のことではなく、建物が築20年以上経過している、建物に損傷がひどく取り壊す以外に選択肢がなさそうな建物も古家として表現されます。

また、一般的に土地の購入者が古家の解体費用を負担することになるため、古家付きの土地は周辺の土地の相場より安い価格で販売されることが多いです。

「古家付き土地」とよく似た言葉に「中古住宅」があります。

中古住宅とは、新築してから2年超が経過した住宅全般のことを指しますので、中古住宅の方が比較的新しい建物という印象ですね。

しかし、「中古住宅」として売るか「古家付き土地」として売るかの境目は明確にはありません。

「中古住宅」「古家付き土地」の、どちらで売り出すかは売主の意向次第なのです。

建物の状態や土地の立地条件、市場の動向などを総合的に判断し決定しましょう。

古家付き土地売却のメリット

解体費用がかからない

古家を解体する際には、それなりの費用がかかります。

古家付き土地の建物を解体する費用は業者にもよりますが、木造住宅の場合は坪3万〜5万円が目安です。

例えば延べ床面積が40坪の木造住宅の場合、解体費用の目安は160万〜200万円となります。

古家付き土地は、家屋の解体費用を買主負担で販売するため、売却にかかるコストを軽減できます。

多様な買い手層へアピール

近年では、古い民家の良いところを残しつつ、劣化している部分だけをリノベーションして暮らすような、古き良きを魅力的と捉える若者が増加しています。

ですので、古家付きの土地は、リノベーションを希望する個人やデベロッパー、投資家にとって魅力的なオプションとなることがあります。

固定資産税の節税

不動産を所有していると毎年税金を納めなければなりません。

土地の上に家が建っている状態であれば、土地にかかる固定資産税や都市計画税に減税を受けることができます。

住宅用地の負担調整措置によって、古家付き土地の固定資産税額は更地に比べて6分の1になります。

家屋を取り壊すと、この減税措置を受けられなくなるため、固定資産税が増額します。

住宅用地の特例は、空き家のままでも適用されるため、建物さえ残っていれば固定資産税を抑えることができます。

古家付き売却は固定資産税が安いまま売却活動ができるというメリットがあるのです。

古家付き土地売却のデメリット

買い手が見つかりにくい

古家付き住宅は、建物が古すぎると、お客様が見学に来た時の印象が良くありません。

新しい建物を建てるにしても、イメージがつきにくいことがデメリットの1つに挙げられます。

建物の状態だけでなく、埋没物の有無や地盤の固さなど土地の状態についても判別がしづらいため、買い手が付きにくくなることもあるでしょう。

売却価格が安くなる可能性がある

古家付き土地は解体の費用や手間を買主に託すことになります。

そのため、売却価格は相場よりも低く設定しなければ買手を見つけることが難しくなるのです。

希望価格で売りたいときは解体工事を行ってからの売却を検討してもいいでしょう。

古家付きで売却した方が良い場合

建物に価値がある場合

比較的、建物が新しい場合や目立った傷がない場合は古家付きで売却した方が高値で売却できるケースがあります。

古民家やカフェとして利用したり、最近では、古い家をリノベーションして暮らしたいというニーズも増えてきているのです。

再建築不可物件の場合

市街化調整区域や再建築不可など、建築制限がある土地があります。

再建築不可物件の場合は新しく建物を建てられませんので解体せず売りに出しましょう。

古家付き土地の売却にかかる費用と税金

不動産仲介手数料

不動産仲介業者を通じて土地を売却する場合、仲介手数料が発生します。

これは売却価格に基づいて計算され、通常、売却価格の数パーセントで設定されます。

不動産仲介手数料の上限は売買価格の3%＋6万円＋消費税となっています。

測量費用

土地の正確な面積や境界を確定するために必要な測量作業の費用です。 

特に古家付き土地の場合、境界線が不明確なことがあり、正確な測量が必要となることがあります。

費用は、数十万円程度かかることが一般的ですが、土地の大きさや地域によって異なります。

不動産登記費用

土地の所有権移転登記にかかる費用です。

この登記は売買が完了した後に行われます。 

登記費用は登記する土地の価値に応じて変わりますが、一般的には数万円から十数万円程度です。

譲渡所得税

売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。

譲渡所得は、売却価格から取得価格や売却に関連する必要経費を差し引いた金額で計算されます。

所有期間が長い場合や、一定の条件を満たす住宅の売却では税率が軽減されることがあります。

印紙税

売買契約書などの重要な文書に貼付する必要がある印紙の税金です。 

価格に応じて数千円から数万円程度。契約書の金額によって必要な印紙の額面が異なります。

固定資産税

土地や建物などの不動産に対して課される税金です。

固定資産税は年間を通じて所有者に課税されますが、売却時には売却日までの分割計算が行われます。

 固定資産税の計算は、土地や建物の固定資産税評価額に基づいて行われ、地方自治体によって税率が定められています。

古家付き土地を売却するときの注意点

契約不適合責任を免責にする

契約不適合責任の免責とは、売買後の保証に関して売主の責任を免除することを指します。

売主が契約不適合責任を免責とする理由は、売買後の保証のリスクを回避するためです。

中古物件は築年数が古いほど、経年劣化により欠陥が生じる可能性が高くなります。

しかし、建物の老朽化が進んでいる場合、所有者がすべての欠陥を把握するのは困難です。

そのため、特約に免責事項を多く記載しているのです。

適用される特例控除を確認する

譲渡所得にかかる税金の負担を軽減できる特例制度が適用できるかどうかを確認しましょう。

 例えば、マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

 これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。 

古家付き土地を売却するときは、不動産会社や税務署などに相談し、適用できる制度や要件、申請方法を確認することをおすすめします。

古家付き土地をスムーズに売却するコツ

経験豊富な不動産会社に相談する

一般的に売れにくいとされている古い家ですが、売却方法や売るコツを押さえることで売却することは可能です。

古い家を売るための方法は、古家付土地として売る、更地渡しで売る、不動産会社の買取などの方法がありますが、それぞれの特徴を理解した上で売却方法を検討しましょう。

お家の適正価格を知りたい方は、一括査定を利用して複数社に見積もりを依頼することも1つの手段です。

立地や建物の判断は素人目にはなかなか難しいので、土地の売却について困っていることがある場合は、不動産のプロに相談してみることをおすすめします。

不動産の売買でお困りの方は、売買の窓口までお気軽にご相談ください。