お家の解体を考えたとき、皆さんはどれくらいの費用を想像しますか？

古い家の解体やアスベストの調査は、意外と高額になることが少なくありません。これらの費用は、物件の価値や売却価格の設定にも影響を与えるため、事前の見積もりが非常に重要です。売却前に正確な見積もりを取得することで、未来の不測の出費を避け、安心して物件取引を進めることができます。本記事では、解体とアスベスト調査の必要性、そしてその事前見積もりの重要性について解説します。

家の解体とアスベスト調査の重要性

アスベストとは？

「アスベスト」という言葉を耳にしたことがありますか？石綿とも称されるこの物質は、過去に防音材や保温材、断熱材として多くの建材、特に天井や屋根などに使用されていました。しかし、飛散する繊維状のアスベストが健康被害をもたらすとして、現在は使用が禁止されています。

解体前の調査の必要性

建物を解体する際には、アスベスト調査を事前に行う必要があります。アスベストを含む建物の解体前の調査や除去の際に、補助金が受け取れる可能性があります。国の補助金制度として、吹き付けアスベストを含む建築物に25万円までの補助がありますが、自治体により詳細や制度自体が異なる場合があるので、前もって確認が必要です。除去の際の補助は、2/3以内の費用が支給されるものの、自治体の上限を超えない範囲での支援となります。

物件の売却を考える際のアスベスト問題

売主の責任

建物の売却を考える際、売主はアスベスト含有の情報を正確に伝える義務があります。隠蔽や偽りがある場合、後に買主との間でのトラブルの原因となり、法的なリスクも伴います。誠実な対応は、トラブルを未然に防ぐだけでなく、信頼関係の構築にも寄与します。

不動産の価格への影響

アスベストが含まれていると、物件の価格に大きな影響を及ぼすことが多いです。この影響は、物件の位置や築年数、含有アスベストの種類や量によっても変わります。アスベストの除去や対策が必要な場合、それに伴う費用も考慮する必要があります。一方、既に適切な処置が行われている場合は、それをアピールポイントとして売買交渉に活用することができます。 売買をスムーズに進めるためには、早い段階でのアスベスト調査や対策を検討し、適切な情報提供を行うことが求められます。

解体とアスベスト調査の実際の流れと費用

家の解体の流れ

1. 見積もりと業者選び

解体業者に見積もりを求める際、業者が現地に足を運び、状況を確認したうえで、具体的な見積もり額を提示します。

一つの業者だけでなく、複数の業者から見積もりを取得することで、価格やサービスを比較検討することができ、最適な業者を選ぶ手助けとなります。

2. 事前準備

解体工事を始める前に、家に供給されている公共施設のサービス（電気、ガス、水道など）を一時停止します。

また、周辺の住民に迷惑をかけないよう、工事の開始を前もって通知し、挨拶を行うのはマナーとして欠かせません。

3. 家の解体工事

解体作業は、まず足場の設置から始まります。その後、家の内部から解体を進め、最後には重機を使用して大規模な解体作業を行います。

この工事のコストは、一般的に「坪単価」という単位で計算されることが多く、それをもとに全体の費用を予測します。

4. 廃材の搬出

家の解体によって出た廃材（木材やガラスなど）は、適切に処理されます。この廃材の処理や搬出にかかる費用は、どのような材料がどれだけ出たか、そしてどのような条件で搬出するかによって変わります。

5. 整地

解体工事が完了した後、土地を平坦に整える作業を行います。これによって、次に土地を使う際の準備が整います。

この整地作業の費用も、土地の具体的な状況や特別な条件により変わることがあります。

事前の見積もりや情報の確認は、想定外のコストやトラブルを避けるために重要です。

アスベスト調査の流れ

1. 事前調査

建物を壊す前に、アスベストが入っているかどうかを確かめる必要があります。まず、建物の図面や築年数を見て、アスベストが使われているかどうかの手がかりを探します。その後、専門家が建物を直接見に行き、詳しく調査します。特に、鉄の骨組みの建物では、サンプルを取って詳しく調べることが必要です。この調査でアスベストが0.1％以上含まれていたら、規制の対象になります。その後、分析結果を施主に対して書類で報告します。施主は、安全な方法でアスベストを取り除くためのルールを守る必要があります。安く手を打ったり、急いで工事を進めるようなことは禁止されています。安全に注意して、正しい手順で進めることが大切です。

2. 書類の届け出

建物にアスベストが含まれているとき、その建物を壊すときにどんな注意や手続きが必要かを決める「発塵性レベル」という基準があります。これは、建物を壊すときにどれだけ危険な粉塵が飛び散るかを示しています。もっとも危険なレベルの場合、工事計画届出書、特定粉じん排出等作業実施届出書、建築物解体等作業届、事前届出など多くの届出が必要です。危険が低いほど、提出書類も少なくなりますが、しっかりと確認し、守ることが大切です。

3. 着工前準備

アスベストが含まれている建築物の解体工事に入る前に近隣への挨拶を行いましょう。その際には、解体業者にも同行してもらい、どのような作業をするのかなどの説明をしてもらうことをおすすめします。また、挨拶だけでなく、掲示板を建物の近くに設置し、地域の方々にも周知します。掲示物には、アスベストの情報や工事の期間などの詳細を分かりやすく書く事が重要です。

着工前には、ガスや電気、電話の配管や配線の撤去をしましょう。事前に外しておかないと、工事中に大変な事故が起こる可能性があります。ただし、解体業者が工事中に水を使うこともあるので、事前に確認しておくといいでしょう。

4. アスベストの除去作業

解体の前に、家具や家電、畳、ドアなどアスベストが含まれていない物を全て撤去します。

アスベストの粉はとても細かいので、、養生シートなどで覆います。次に、粉じん飛散抑制剤を散布または「封じ込め法」や「囲い込み法」という方法でアスベストを除去します。除去したアスベストは、小さくして袋や容器に入れ、「アスベスト廃棄物」と記載するのが義務付けられています。

また、作業を行う時は、安全のために特別なマスクや作業着を着用することが決められています。

5. アスベストの除去作業後～処分

除去したアスベストは袋や容器に詰めて、飛散しないよう注意しながら圧縮して処分しやすくします。さらに、作業時の服やマスクにもアスベストが付いていることが考えられるので、こちらも適切に処理します。アスベストを全て除去した後は、窓やドアを取り外し、次に柱や壁を解体します。このとき、ホコリが飛ばないように水をかけて作業するのが良い方法です。建物を解体した後は、仮の設備や養生などを撤去します。アスベストが付着している可能性があるので、慎重に作業します。最後の掃除も、アスベストが残っているかもしれないので注意深く行います。

全ての作業が終わったら、アスベストを専用の処分場へ運んで廃棄します。アスベストは特別なゴミなので、運ぶ時や捨てる時のルールがあるので確認してから処理します。もし、業者が別の会社に処分を頼む場合、契約や必要な書類の手続きが必要です。

6. 整地

解体作業が終わった後、敷地内の土をチェックして産業廃棄物が残っていないかを確認します。全てクリアであれば、土を均して平らにします。また、この土地を将来どのように使うかを考えて、その目的に合わせて土地を整えると、後の作業がスムーズに進みます。

家の解体とアスベスト調査の費用

家の解体費用は坪数と構造で計算されることが多く、相場は100～200万円程度です。ただし、建材や立地などによって異なるため参考程度に覚えておきましょう。また、解体費用以外にもカーポートやブロック塀植物の撤去費用、廃材搬出費用、整地費用など見落としがちな費用が多くあり、思ったより高かったということがよくあります。解体前にシュミレーションしたり、複数業者を比較することがおすすめです。

アスベスト調査の費用は、建物の規模や調査内容によって変わります。一般的には数万円から数十万円の範囲ですが、具体的な金額は業者に問い合わせることで詳細を知ることができます。

物件売却前のポイント

事前見積りは複数の業者を比較

事前の見積りは、トラブルを避けるための大切なステップです。一つの業者からの見積もりだけで判断すると、高額な費用がかかる場合や、サービスが不十分なケースも考えられます。複数の業者からの見積もりを取得し、それらを比較検討することで、最適な業者選びをする助けとなります。さらに、複数の見積もりを持っていることで、価格交渉の材料としても活用できる場合があります。

専門家や不動産会社への相談

不動産の売却は、契約の内容、物件の評価、税務処理など多岐にわたる複雑なプロセスが含まれます。特に、アスベストのような環境問題や建物の老朽化、土地の権利関係などの専門的な問題に対処するためには、専門家の知識や経験が不可欠です。不動産会社や売却に関する専門家に相談することで、売却プロセスをスムーズに進めるだけでなく、トラブルを未然に防ぐことも可能となります。また、市場の動向や適切な売却価格など、専門的なアドバイスを受けることができるのも大きなメリットです。

まとめ

物件の売却を考える際、単に物件を市場に出すだけではなく、背後に隠れたコストや課題も多く存在します。古い家の解体やアスベストの調査は、特に予期せぬ出費となることがあります。適切な情報と準備は、安心して不動産取引を進めるための鍵となります。

不動産の売買でお困りの方は、売買の窓口までお気軽にご相談ください。