不動産を購入し、賃借人に貸している場合、その不動産を売却することは可能なのでしょうか？

また、賃貸中の物件を売るメリットはあるのでしょうか？ 

本記事では、メリット・デメリット、さらに賃貸中の売却方法まで解説します。

賃貸物件の売却は可能なのか？

結論から言うと、入居者がいても売却可能です。 

加えて、テナントの許可を得る必要もありません。 

法律的には、不動産の売却が行われれば、賃借人の同意なしに自動的に新しい所有者（賃貸人）に移るからです。 

このようなケースは一般的に「オーナーチェンジ」と呼ばれています。

賃貸物件の売却メリット

利益と損失をはっきりさせられる

収益不動産を売るメリットの1つは、収益と損失を確認できることです。

収益不動産を所有している間、家賃収入がある反面、修理費などの出費もあります。

不動産を売却すると、その時点で得られる利益と損失が確定し、将来の収益計画を立てることが容易になります。

新しい入居者を探す必要がない

収益不動産を売る次のメリットは、新しい入居者を探す必要がないことです。

毎月の家賃収入を得るためには、入居者が必要ですが、不動産を売却すれば、新たな入居者を見つけるための時間や労力を削減でき、空室リスクの心配もありません。

修理費や金利の上昇リスクを避けられる

修繕コストや金利リスクを避けることもメリットです。

老朽化による修繕費用や、住宅ローンの金利上昇によるコスト増といったリスクが存在します。 

これらのリスクを避けるために、収益不動産を売ることも選択肢の一つです。

売却収益を別の投資に利用できる

収益不動産を売る4つ目のメリットは、売ったお金を他の投資に活用できることです。

売却によって得た一時的な大きな資金は、他の投資やローンの返済、またはより利益性の高い不動産への再投資など、さまざまな用途に利用することが可能です。

これにより、より大きな利益を生む可能性があります。

賃貸物件の売却デメリット

定期的な収入がなくなる

収益不動産を売却する一番のデメリットは、定期的な収入がなくなることです。

入居者のいる物件を持っていると、家賃として毎月安定した収入を得ることができます。

しかし、物件を売却するとその収入がなくなります。

特に収益性の高い物件を売ると、その損失は大きくなるので注意が必要です。

売却してから現金化するまでに時間がかかる

また、売却してから現金化するまでに時間がかかるということも理解しておきましょう。

通常、収益不動産の売却は3〜6ヶ月程度かかると言われています。

買い手が見つからない場合、さらに時間がかかる可能性があります。

さらに、築年数の古い物件の場合、リフォームが必要な場合もあり、それによって売却までの時間が延びることもあります。

オーナーチェンジ物件で問題が生じる可能性

オーナーチェンジ物件はトラブルが発生する可能性もあります。

オーナーチェンジ物件とは、既に入居者がいる状態で売られる物件のことです。

これには、購入者が収益性を計算しやすいという利点がありますが、一方で、新しいオーナーと既存の入居者間で問題が起きることもあります。

オーナーチェンジ物件の売却は注意して進めましょう。

賃貸物件の売却方法

入居者がいる状態での売却においては、大きく分けて「仲介を依頼する方法」と「買い取りを依頼する方法」があります。

不動産会社に仲介を依頼する方法

不動産会社を通して賃貸物件を売却するためには、まず不動産会社に物件情報を提供し、仲介手数料を支払って物件の販売を委託します。

不動産会社は物件情報をもとに、適切な価格を算出し、物件を広告やネットワークを通じて販売します。

物件の売却価格は、市場価格、物件の状態、近隣の相場などによって決まります。

買い手が見つかると、不動産会社は売り手と買い手の間で契約を取りまとめ、物件の引き渡しを行います。

仲介を通じた売却では、買い手を見つけるまでに時間がかかる場合がありますが、適切な価格設定によって、最大限の利益を得ることが期待できます。

不動産会社に買い取りを依頼する方法

買い取りを依頼する方法では、不動産会社自体が物件を購入します。

この場合、不動産会社が物件の価格を評価し、その価格で物件を直接買い取ります。

買い取りのメリットは、物件の売却がスピーディであることです。

不動産会社が直接買い取るため、他の買い手を見つける必要がなく、売却プロセスが迅速に進行します。

すぐに現金化したい場合や早く物件を手放したい場合に有利です。

ただし、不動産会社はリスクを考慮して比較的安価な価格を提示することが多いため、最高価格で売却することは難しいかもしれません。

ですので、緊急性がある場合以外では、一般的には仲介を通じた売却がより利益を得られる可能性が高いです。

住宅ローンが残っていても売却できる？

売却は可能です。ただし、以下の点を考慮する必要があります。

ローンの完済

一般的には、売却により得た金額の一部を使って、まだ残っている住宅ローンを完済します。

これは、不動産売買契約とほぼ同時に行われます。

清算価格

清算価格は、物件の売却価格から残りの住宅ローンを引いた金額です。

もし売却価格が残りのローンよりも低い場合、差額を自己資金で補填する必要があります。

ローン残高証明書

不動産を売却する際、ローンが残っている場合は、売却代金からローンを完済するために「ローン残高証明書」が必要となります。

これは、金融機関から発行され、ローンの残高を証明するものです。

新しい住宅ローン

売却後に新たな住宅を購入する場合、新しい住宅ローンを組む必要があります。

これには、新たな審査が必要であり、自己資金や収入、信用情報などが影響します。

これらの点を考慮に入れ、専門家や不動産仲介業者と相談しながら適切な売却計画を立てることが重要です。

また、売却が急を要する場合や、物件の価値が低下している場合などは、専門的なアドバイスを求めることが特に重要になります。

まとめ

賃貸入居者がいても売却は可能です。

しかし、メリットがある一方でデメリットも存在しますので、売却する前にしっかり理解しておきましょう。

また、売却を進めるにあたり専門家の助けを借りることも重要です。

あなたの不動産が最大の利益をもたらすように、最適な選択をしましょう。