「今持っている土地の売却を考えているけれど、相場が分からず躊躇している」「売ったらいくらになるのか知りたい」と考えている人もいるでしょう。すぐに不動産会社に査定してもらえば手間がかかりませんが「売ると決まったわけでは無いのに、相談して大丈夫？」と不安に思う方もいるのではないでしょうか。

この記事では、土地売却の価格の調べ方について紹介します。あくまでも目安であり、必ずしも実際の売却価格と同じにはなりませんが、判断材料のひとつとして参考にしてみてください。

土地評価の基準

土地の価格を調べる方法はいくつかあります。土地の価格は変動しやすく、評価基準も目的により異なるため、算出される金額は常に同じとは限りません。

土地売却の目安となる価格には、次の4つがあげられます。

・地価公示価格

・相続税評価額（路線価）

・実勢価格

・査定価格

１．地価公示価格を調べる

地価公示価格は、その土地の資産価値を表す価格です。地価公示法という法律に基づき、国土交通省が全国に地点を設け、1年に1回、1地点ごとに2人以上の不動産鑑定士が算出した評価額が提示されています。適正な土地価格の目安になる指標とされますが、すべての土地を網羅しているわけではありません。

調べる方法は、まず国土交通省の「標準地・基準地検索システム」にアクセスし、地図から調べたい都道府県、市区町村を選択します。検索条件が表示されたら選択形式で必要な情報を入力すると地価公示価格が表示される仕組みになっています。

２．相続税評価額（路線価）を調べる

相続税評価額は、相続税や固定資産税を出す基準となる土地の価格を表すものです。

相続税は国税庁の管轄になるため、調べるためには国税庁の「財産評価基準書」にアクセスします。知りたい都道府県、市区町村などを入力して対象となる地域の番号をクリックします。

または、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を利用することもできます。サイトにアクセスし、郵便番号、住所などを入力しましょう。相続税評価額が数字とアルファベットで表記されます。数字は1平米あたりの金額（千単位）、アルファベットは借地権割合を示しています。

評価額は、道路（路線）に面した1平米あたりの価格に総面積を掛け合わせるため、路線価ともいわれています。相続税評価額は、地価公示価格の80％程度とされており、実際の価格よりも少し安めに設定されています。そのため路線価を使って計算する場合、たとえば150Aの土地で150平米であれば15万円÷80％×150平米×1.1=3,093万7,500円とするのが一般的です。

もっとも、相続税評価額は、その名のとおり「土地を相続した際に、いくらの資産とみなすか（＝相続税を課税するか）」という計算の元になる価格です。

次に話す実勢価格とは乖離していることもあるので、注意が必要です。

３．実勢価格を調べる

実勢価格とは、売主・買主で実際に取引・契約した土地の価格のことです。近隣エリアの土地の実勢価格などを調べることで、自分の土地の売却価格を知る目安にもなります。

公示価格等、公的に目安となる価格があるとしても、その地域の需要があれば実勢価格は上がり、需要がなければ実勢価格は下がります。

調べたい場合には、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」にアクセスします。時期、カテゴリー（土地、土地と建物、マンションなど）、地域を設定し検索すると入力した条件に合う物件がリストで表示されます。売却したい土地の所在地、最寄り駅など近い場所で条件の合うものの「取引総額」を確認しましょう。

リストから所在地に近いものを複数ピックアップし、対象エリアの相場の平均値を知っておくと、いざ取引を行う際に相手と交渉しやすくなるでしょう。

また、アットホームやスーモなどで、現在売出し中の近くの物件と見比べてみるのも、良い方法と言えるでしょう。

４．査定を依頼する

ある程度自分で調べたら、不動産会社に査定を依頼してみましょう。不動産会社では、これまでに話した方法だけでなく、過去に取り扱った過去の事例や、直近の市場の反応なども参考にしながら価格を算出します。

また、同町内や同路線であっても、方角や地形、面積や間口、用途地域などにより、価格が大きく変化することがあります。不動産会社は査定をする際「いくらならば成約するか」「物件に需要があるかどうか」「次に買った人がどれほどの予算をかけて再建築するか」等の視点で見ますので、すぐ近くの物件でも、同じ単価になるとは限らないのです。

不動産会社の査定には、専門家としての知識や経験なども含まれるため、よりリアルな価格を把握できるメリットがあるといえるでしょう。

多くの不動産会社では、査定を無料で受け付けています。

「売買の窓口」では、まだ売る事が決まっていない不動産の査定も受け付けていますので、まずは気軽に相談してみましょう。

まとめ

自分で価格を調べるうえで心がけたいのが、過去の取引事例や現在の相場はあくまでも目安であり、実際の取引価格は異なると認識しておくことです。経済情勢などでも金額が変動します。

特に、「近くで売れた土地と、同じ価格で自分の土地も売れるはずだ」と考えてしまうと、思ったより利益がなかったということも考えられます。

売り時を探っている場合は、よい条件で取引を行うために、社会情勢や市場のニーズをキャッチアップし、定期的に価格を調べておくようにしましょう。