相続は、多くの人がある日突然直面する問題のひとつです。

特に、いま実家を離れて暮らしている人は注意が必要です。両親が住んでいた実家を相続したものの住む予定がない場合、売却や賃貸活用を考えると思いますが、取り扱い方法によって不動産を売った時の譲渡所得税に大きな違いが出るためです。

今回は、相続した不動産にスポットをあてて、大まかな流れや注意点について簡単に説明します。

まずは相続登記

相続が発生したら、まずは相続登記です。相続登記とは、不動産の所有者の名義を、亡くなった方から相続人に変更することです。変更手続きは法務局の窓口で申請できますが、被相続人の戸籍を揃えたり、相続人全員の署名や実印が必要だったりと、手続きが煩雑になることもあります。その場合は、司法書士に依頼すると良いでしょう。

名義変更の際は「登録免許税」という税金を納付します。法定相続人が不動産を引き継ぐ場合の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％です。例えば、固定資産税評価額が2,500万円の場合は、2,500万円✕0.4％=10万円です。司法書士に手続きを依頼をする場合は登記費用の中に含まれているのが一般的ですので、見積もりを確認しましょう。

また、場合によっては免税措置がある場合があります。最新情報は法務局などで確認しましょう。

自分で住むか、賃貸活用か、売却か

名義を変更したら、いよいよ不動産をどうするか決めます。

１．自分で住む場合

いま現在実家に住んでいる、または将来実家に戻る可能性がある場合は、そのまま保有するのが良いでしょう。実家など、思い入れのある不動産は大切にしたいと思うのは当然です。

もし「すぐに住まない」という場合は、次の点に注意が必要です。

• ■　固定資産税がかかる

住んでいるかいないかに関わらず、不動産を所有することで固定資産税が課税されます。毎年いくらかかるのか、早めに確認しておくと良いでしょう。

• ■　火災保険は切らさない

住んでいるかいないかに関わらず、火災保険は入り続けるのがベストです。火事の他にも、天災被害があった時にカバーしてくれますし、隣家からの延焼などもあるかもしれません。

• ■　空き家は傷みやすくなる

人が住まなくなった家は、傷むのが早くなります。湿気がこもったり、何かあった時のメンテナンスがすぐにできないことが原因です。

月に何回かは風通しをする、排水溝に水を流す、雨漏れやシロアリの害がないか確認するなど、定期的なメンテナンスを心がけましょう。

冬は凍結や水道管の破損が心配ですし、夏は雑草、ハチの巣、鳥害などにも注意しましょう。

• ■　台風、大雪などがあれば現地確認を

台風や大雪のときは、瓦屋根が飛んでいたり、窓ガラスが割れていたりすることもあります。知らないうちに隣家に迷惑をかけてしまい、トラブルに発生することも。何かあれば必ず現地確認をするようにしましょう。

２．賃貸活用する場合

自分では住まないけれど、活用したい。そんな時は賃貸活用を考えるのも良い方法です。

賃貸活用は毎月の所得が増えるのが魅力ですが、その反面、物件によっては客付けが難しかったり、設備投資が必要だったり、確定申告が必要であったりと、煩雑な面もあります。

また、短期間でも賃貸活用した物件は、後述する3000万円の特別控除が使えなくなります。売却する時に不利になることもありますので、賃貸活用を考える際は、将来的な売却も併せて検討するのがおすすめです。

売買の窓口では、賃貸・売買同時査定できる会社も多くありますので、詳しくは担当者に相談してみましょう。

３．売却する場合

自分で住んだり、賃貸活用しない場合は、早めに売却するのがおすすめです。

相続した不動産を売却する際の注意点としては、物件の種類と売却する期間によって、不動産の譲渡所得税に違いが出る点です。

大きなポイントは次の通りです。

• ■　3000万円の特別控除が使える物件の場合は、相続後3年後の年末までの売却を

居住していた物件を相続し、空き家になった場合、まずは建物の築年数を確認しましょう。もし、旧耐震基準の建物の場合は、3000万円の特別控除が使えるチャンスです。

　旧耐震基準扱い：1981年（昭和56年5月31）以前

　新耐震基準扱い：1981年（昭和56年6月1日）以降

例えば、1980年築の戸建を相続した場合、解体又は耐震補強工事をして売却することで、3000万円の特別控除が使えます。適用にはその他いくつか要件がありますので確認しましょう。仮に3000万円の利益があった場合、609.45万円の節税になります。

ただし被相続人が亡くなってから、賃貸活用などで誰かに貸したりすると、この制度は使えなくなりますので、注意が必要です。

参考）国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

• ■　相続税を払った物件は、相続後3年10ヶ月までの売却を

物件を相続する際に相続税を支払うこともあるかもしれません。その場合は、相続税申告期限（相続後10ヶ月）から3年以内に売却することで、相続税で支払った分の税額が免除される制度があります。

参考）国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

上記の他にも、居住用財産の場合は特例が設けられている場合があります。事前に確認しましょう。

まとめ

不動産を相続するという経験は、人生に一度あるかないかの一大イベントです。分からないことも多くありますよね。特に、相続が発生したときは、故人への思いや各種手続き、葬儀や整理などで心が安まらない時期でもあります。相続税の申告など、期限が迫ってから慌てないためにも、事前に売却までの流れと注意点を大まかに把握しておきましょう。

よりよい取引をするために、実績のある、親身になってくれる不動産会社に相談することをおすすめします。

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