2024年の不動産市場は、金利の波に乗りながらさまざまな動きを見せました。

新築市場は一定の落ち着きを見せる一方で、中古市場への関心が急増し、特に「セカンドベスト」と呼ばれるエリアが注目を集めています。

昨年の市場の振り返りを踏まえつつ、2025年の不動産市況への展望を探ります。

継続的な金利の上昇が家庭のマイホーム計画にどのような影響を及ぼすか、また、新築に対する需要が中古へと移行する背景を解説します。

2024年の不動産市場を振り返る

2024年の住宅市場を見ると、特に大きな影響を与えたのは短期プライムレートの上昇です。

短期プライムレートは、変動金利型住宅ローンの基準として広く使用されており、2009年以降安定していたが、2024年9月には0.15％上がり、1.625％に達し、約14年ぶりの増加となりました。

住宅金融支援機構の2024年4月の調査によると、変動金利型住宅ローンを選択している割合は76.9％に上り、多くの世帯が金利の上昇によりローン返済額が増えたことが示されています。

これまでの低金利が続いていたため、変動金利型を選ぶ人が多くいましたが、価格の高騰が進む中でそれが住宅購入を支える要因となっていました。

しかし、短期プライムレートが上昇に転じた今、購入者がどれだけの金利上昇を受け入れられるかが、将来の住宅市場における重要なポイントとなるでしょう。

住宅ローン減税の要件に関しても、2024年に変更がありました。

これまで省エネ基準に応じて4つに分類されていた新築住宅に対する減税が、省エネ基準を満たさない住宅には適用外となりました。

この変更は、2021年の政府決定により2025年4月から新築住宅に省エネ基準の適合が義務付けられたことに基づくもので、2030年からはZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）水準への引き上げが計画されています。

高い価格で購入した住宅が旧基準による住宅となるリスクが高まっており、省エネ性能への関心が増していくと予想されます。

金利の上昇は住宅購入能力を下げる要因となり、省エネ基準の義務化は住宅価格をさらに押し上げる可能性があります。

このような状況下で、インフレによる生活コストの上昇と合わせて、実際の所得が伴わなければ、住宅を購入できる層は減少する予想です。

2025年の住宅市場が不振に陥らないよう、所得の改善と適切な金融・経済政策の実施がこれまで以上に求められる状況になるでしょう。

2025年の不動産市況はどうなる？

2025年の不動産市況について展望すると、主に「セカンドベスト」エリアへの注目と中古市場の需要拡大が中心となるでしょう。

セカンドベストエリアへの注目

「セカンドベスト」とは、一等立地に次ぐ交通利便性の高いエリアを指します。

具体的には、首都圏において東京23区内で駅から徒歩10分から15分程度の距離や、千葉・埼玉・神奈川の主要都市部へのアクセスが良好な松戸、柏、さいたま市、大宮、相模原などの駅近エリアが含まれます。

このエリアは、価格が比較的手が出しやすく、都市部からの需要の流れが見られることから、多くの購入希望者にとって魅力的です。

大幅な価値の上昇は期待できないものの、価格が大きく下落することも少ないため、安定した投資先としても注目されています。

2025年には、都市部の住宅価格と生活コストの高騰が進む中、手頃な価格で良好な生活環境を提供するセカンドベストエリアへの関心が高まると予想されます。

主要都市からのアクセスが良いにもかかわらず、比較的安価で住宅を提供しており、中所得層の家庭や初めて家を購入する人々にとって特に人気があります。

テレワークの普及により、毎日の通勤が必要なくなってきているため、この傾向はさらに加速する可能性があります。

このような背景から、セカンドベストエリアは今後も住宅市場における注目の的となりそうです。

中古市場の需要拡大

新築住宅の価格が上昇し続ける中、コストパフォーマンスに優れた中古住宅への関心が一層高まる動きがあります。

中古住宅は、新築に比べて購入価格を抑えられるだけでなく、リノベーションを施すことで自分好みの住まいにカスタマイズできる柔軟性が魅力です。

そのため、経済的かつ持続可能な住まいの選択肢として注目を集めています。

中古住宅はすぐに入居できる点も大きなメリットです。

すでに整った地域環境の中で新生活を始められるため、利便性を重視する家庭や子育て世代に特に人気があります。

【2025年】不動産価格と金利上昇の影響

不動産価格の動向

2025年の不動産価格は、地域や物件の種類によって大きく異なる傾向が見られます。

・都市部と地方の価格差の拡大

東京都心部や大阪・名古屋などの主要都市では、不動産価格の上昇が続いています。

特に新築マンション市場では、建築資材や人件費の高騰、供給戸数の抑制が影響し、価格が高止まりする状況が予想されます。

一方で、地方都市や郊外エリアでは、人口減少や転入者の減少に伴い、需要が弱まりつつあります。

そのため、都市部と地方の価格差は一層広がる見込みです。

・中古住宅と新築住宅の価格変動

新築住宅の価格は上昇傾向が続いており、特に都市部では供給不足が価格の押し上げ要因となっています。

中古住宅市場においては、築年数が経過した物件の売却が増加しており、エリアによっては価格が調整される傾向が見られます。

特に、駅近や人気エリアの築浅中古マンションは依然として高値で取引される一方、築年数が古く、リノベーションの必要な物件では価格が下落するケースも増えています。

また、地方の中古住宅市場では、買い手がつかず価格が大幅に下落するケースもあり、地域間での価格差が一層顕著になっています。

このように、2025年の不動産市場は都市部と地方、新築と中古といった要素によって、価格動向が二極化することが予想されます。

住宅ローン金利はどうなる？

日本銀行は2024年から金融緩和政策の修正を進めており、政策金利を段階的に引き上げています。

2025年1月には短期政策金利が0.25%から0.5%へと引き上げられ、それに伴い長期金利も上昇します。

これが住宅ローン金利にも波及し、特に固定金利型の住宅ローン金利が上昇傾向にあります。

例えば、政府系金融機関が提供するフラット35（固定金利型住宅ローン）の金利は、2025年2月時点で1.990%まで上昇すると予測されています。

今後も政策金利の動向次第では、さらに金利が上昇する可能性があります。

変動金利型の住宅ローンに関しては、金融機関ごとに対応が異なり、現時点では大幅な引き上げは見られないものの、将来的な金利上昇リスクを考慮する必要があります。

変動金利型の金利は主に短期プライムレート（銀行が優良企業に貸し出す際の基準金利）に連動しており、日銀の政策金利が上昇を続ければ、各銀行も変動金利を見直す可能性が高まります。

現在は低水準の金利を維持しているものの、今後の追加利上げがあれば、返済負担が大きくなるリスクがあります。

まとめ

2025年の不動産市場の動向をみると、新築物件を希望していた方々も、中古物件の選択を検討する価値があるかもしれません。

新築住宅の価格が上昇し続ける中、中古住宅はコストパフォーマンスに優れ、リノベーションによるカスタマイズが可能です。

より良い選択肢を見極めるためには、専門の不動産窓口での相談をおすすめします。

不動産のプロフェッショナルに相談することで、自分のニーズに最適な住まいを見つけるための情報やアドバイスを得られるでしょう。

不動産売買に関するご相談やお困り事があれば、いつでも売買の窓口までお気軽にお問い合わせください。