不動産売却の流れを７ステップで簡単に紹介！

売却

売却の流れ

2023.01.16

不動産売却の流れを７ステップで簡単に紹介！

2023.01.16

不動産の売却は、かかる費用も多く、様々な手続きが必要なため「難しい」と感じる人も多いのではないでしょうか。満足できる取引を行うためには、すべてを不動産会社に任せるのではなく、自分でも全体の流れを把握しておくことが大切です。

そこで、実際に不動産を売却するにあたっては何をするべきか、手順をご紹介します。

プロセスを把握しておくと、事前に準備しておくべきことや対策しておくべきことを理解できますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の流れ

それでは、不動産売却の流れについて説明します。大まかなステップは次のとおりです。

1．不動産会社に相談・査定を依頼

2．媒介契約

3．販売活動開始、内見

4．不動産の購入申込

5．不動産売買契約

6．売買代金の決済と不動産の引き渡し

7．確定申告

STEP１　不動産会社に相談・査定を依頼

はじめのステップでは、不動産会社に売却の相談、査定依頼をします。

このとき、不動産会社は一社ではなく、複数社をピックアップしておくとよいでしょう。相談は、できる限り対面が望ましいといえます。不動産売買は大きな金額が動くため、不動産会社や担当者の印象、自分との相性、信頼関係を築けるかどうかを見極める必要があるからです。

相談の段階で、不動産会社に物件の査定を依頼します。査定は売却予想額（いくらで売れるのか）をあらかじめ計算してもらうことです。

不動産の査定方法には次の２種類があります。

「机上査定」

不動産会社が物件を見ずに、所在地や登記面積、周辺の相場から、大体の金額を算出する方法です。「簡易査定」と呼ぶこともあります。早く結果がわかる代わりに、本来の査定額からは乖離する可能性があります。賃貸中など、すぐに中を見る事が出来ない物件には有効です。なお、机上査定のみで売出金額を決定する事はほぼなく、訪問査定で再度計算されることがほとんどです。

「訪問査定」

不動産会社が実際に物件を見て、より詳しく調査・確認をしてから金額を算出する方法です。「実査定」と呼ばれることもあります。戸建やマンションの場合は室内状況も確認します。時間がかかる代わりに、具体的な金額や今後の流れについての相談ができますので、売却を具体的に検討している場合は、できる限り訪問査定を利用しましょう。

簡易査定、訪問査定どちらを利用する際にも、いくつかの不動産会社に査定を依頼し、比較・検討すれば、よりよい条件、またはよい対応の不動産会社を選ぶ目安になるでしょう。

STEP２　媒介契約

査定を通して、「この会社に任せたい」と思う不動産会社を選んだら、不動産会社との間で「媒介契約」を結びます。媒介契約とは、不動産会社が売主に代わって販売活動を行う際の契約です。媒介契約では、物件の売出価格や、成約時に発生する仲介手数料の金額について、あらかじめ合意するようになります。

媒介契約には３種類あります。

「一般媒介契約」は、複数の不動産会社との契約が可能ですが、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」は一社のみとの契約になります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は売主にかかる制約が厳しくなりますが、その分、販売活動により力を入れてくれる期待が高まります。

また、売主は不動産会社の販売活動に関する定期連絡を受け取る事ができます。

STEP３　販売活動開始、内見

媒介契約後は、不動産会社が仲介役となり買主を探す活動を開始します。不動産会社は物件の写真撮影や役所調査を経て、広告・チラシの掲載、購入希望者の問い合わせ対応、物件の内覧などを行います。販売活動は主に不動産会社の業務となりますが、売主も内覧に立ち会い、購入希望者への説明を行う場合もあります。

特に個人間売買では、「どのような理由で売るのか」「住み心地はどうだったか」「故障や不具合はないか」「周辺の環境は良好か」など、購入希望者が知りたい情報は売主がすべて持っています。不動産会社との連携を密にして、購入希望者を逃がさないようにしましょう。

STEP４　不動産の購入申込

内見をした購入希望者が「物件を購入したい」と思ったら「不動産購入申込書」を不動産会社に提出します。購入申込みがあった旨の連絡を不動産会社から受けたら、売買契約に向けて、具体的な日程や価格を含めた条件の交渉（すり合わせ）に入ります。

売主としては、受け入れる条件の範囲やタイミングなど悩むところです。不動産会社の担当者と連絡を密に取り、相談しながら決めていきましょう。

STEP５　不動産売買契約

条件がまとまったら、いよいよ不動産売買契約を行います。

売主は契約に必要なものとして、次の書類を準備しましょう。

・本人確認書類（運転免許証や保険証など）

・実印

・印鑑証明

・土地・建物の登記識別情報（権利証）

・固定資産税・都市計課税の納税通知書

・町会費などの領収証

・収入印紙

・購入した際の図面、パンフレットなど

・（マンションの場合）管理規約など

・（土地、戸建等の場合）地積測量図

・（戸建等の場合）確認済証、検査済証

・建物の鍵など、物件に付随するもの

土地・建物の登記識別情報は、昔は権利証という名称でした。不動産を売却する際は、登記名義や所有権を確認するために必ず必要です。

紛失など、何らかの理由でどうしても用意できない場合は、司法書士に事前に相談し、専用の書類を作成してもらう必要があります。早めに担当者へ伝えましょう。

売買契約は、一般的には不動産会社のオフィスで担当者、宅地建物取引士が同席のもと、取引に関する説明を行い、手付解除期限や決済・引渡日などを定めて締結します。このとき、売主は一時預かり金として、買主から手付金を受け取ることがほとんどです。

また、不動産会社へは仲介手数料の半金を支払う場合もあります。

なお、手付金はもしも途中で契約が破談になった場合、返金する可能性がありますので、取引が完全に終わるまでは、使わずに手元に残しておくことが望ましいでしょう。

STEP６　売買代金の決済と不動産の引き渡し

売買契約を締結した後は、契約書に定められた期日に基づき、売主・買主の日程を調整して、売買代金の決済と不動産の引き渡しを行います。

売主側で以前の住宅ローンが残っている場合は、決済に併せて全額の繰り上げ返済を行います。併せて、抵当権がある場合は抵当権抹消の手続きを行います。

また、不動産会社へは仲介手数料の残金を支払い、司法書士には登記費用を支払います。

司法書士は売買代金の決済と不動産の引き渡しが完了したことを確認してから、法務局にて不動産登記の所有者変更の申請を行います。

STEP７　確定申告

決済と引き渡しが済んでも終わりではありません。不動産売却をした翌年（２月１５日頃～３月１５日頃）は、不動産譲渡税に係る確定申告を行う必要があります。確定申告は、税金が発生しない場合にも必要です。特に相続やマイホームの場合は非課税になったり、減額される場合がありますが、その場合でも確定申告が必要です。

確定申告では申告書とともに「建物・土地の登記事項証明書（法務局）」「源泉徴収票」「不動産売買契約書のコピー」「本人確認書類」などが必要になるので、事前に準備しておきましょう。

不動産譲渡税の計算については、別の記事でまとめますが、一般的に譲渡所得は、実際の売却価格から不動産を取得したときの費用と売却にかかった費用を差し引いた金額になります。実際の税金（納付金額）は、譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率をかけて求めます。