不動産投資は、資産形成の手段としてだけでなく、相続税対策としても非常に効果的です。

相続税の負担を軽減するためには、資産をどのように評価するかが重要なポイントとなります。

特に、不動産の評価方法やその特性を理解し、効果的に活用することで、相続税を大幅に抑えることが可能です。

本記事では、不動産投資と相続税対策の関係について詳しく解説し、不動産を活用した相続税対策のメリットやデメリット、さらには具体的な節税効果のある不動産投資の事例について紹介します。

不動産投資を通じた相続税対策に興味がある方、または具体的に検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資と相続税対策の関係

不動産投資は、相続税対策として非常に効果的な手段の一つです。

その理由は、相続税の評価額を低減できる仕組みが存在するためです。

ここでは、不動産投資が相続税対策にどのような効果があるのか、具体的なポイントを見ていきます。

相続税評価額の低減

不動産は、現金や株式に比べて相続税の評価額が低く設定されることが多く、これが相続税対策となります。

土地や建物は、実際の市場価格よりも低い路線価や固定資産税評価額で評価されるため、相続税の課税対象となる金額を抑えることができます。

例えば、土地の相続税評価額は購入価格の約8割、建物の場合は5～6割程度になることが一般的です。

このため、不動産を所有することで相続税の負担を軽減することが可能です。

賃貸不動産の評価減

賃貸物件を所有している場合、その相続税評価額はさらに低くなる可能性があります。

賃貸中の不動産は、借家権割合の控除により評価額が一層低くなり、相続税の負担を軽減できます。

また、賃貸物件の敷地や駐車場などが「貸付事業用宅地等」の要件を満たせば、小規模宅地等の特例を適用することで、評価額をさらに50％まで減額できます。

これらの減額が重なれば、相続税の課税対象額は購入価格の約4割まで低下することもあります。

以上のように、不動産投資を通じて相続税の評価額を低く抑えることができるため、相続税対策としての効果は非常に大きいと言えます。

適切な不動産投資を行うことで、相続税の負担を大幅に軽減できるだけでなく、資産の安定的な運用にもつながります。

相続税における不動産の評価方法とは？

相続税を計算する際、不動産の評価方法は現金や株式などの財産とは異なります。

基本的に、不動産の相続税評価額は、実際の市場価値よりも低く設定されることが多く、これが相続税対策として有効に働くポイントとなります。

ここでは、土地や建物などの不動産に対する相続税の評価方法について詳しく説明します。

1. 土地の評価方法

土地の評価額は、通常「路線価方式」または「倍率方式」のいずれかで計算されます。

出典：相続専門オフィス

・路線価方式

路線価とは、国税庁が毎年発表するもので、主に市街地の道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格を示しています。

土地が面している道路の路線価に土地の面積を掛け合わせて評価額を算出します。

路線価は、実際の市場価格の約8割程度であることが多いため、相続税評価額は市場価格よりも低くなります。

・倍率方式

路線価が設定されていない地域の土地については、固定資産税評価額に国税庁が定める一定の倍率を掛けて評価額を算出します。

この場合も、評価額は市場価格より低くなる傾向があります。

2. 建物の評価方法

建物の相続税評価額は、「固定資産税評価額」に基づいて決定されます。

固定資産税評価額は、市町村が3年ごとに見直すもので、市場価格の5～6割程度で設定されることが一般的です。

そのため、建物の相続税評価額も購入時の価格より低くなる傾向があります。

3. 賃貸不動産の評価方法

人に貸している不動産については、さらに評価額が低減される特別なルールがあります。

自分で使っていれば、固定資産評価額の金額がまるまる相続評価となりますが、人に貸しているものに関しては「貸家評価」という評価方法となります。

賃貸物件の場合、所有者の持分から借家権割合（一般的に30％程度）を差し引いた額で評価されます。

・建物の固定資産評価額×（1-借家権割合）

借家権割合とは、建物自体を人に貸しているので自分では使うことができません。

自分で使うのと人に貸しているのとでは財産価値が違ってくるよ、ということなのです。

建物全体を100だとしてそのうちの30％は借りている方の評価となり、残りを差し引いた7割が貸している側の価値となります。

これにより、賃貸中の不動産の相続税評価額はさらに下がり、相続税の負担を減らすことができます。

参考：満室の窓口

4. 小規模宅地等の特例

特に相続税の負担を軽減する方法として、「小規模宅地等の特例」があります。

この特例を利用することで、特定の条件を満たした土地については、評価額が最大で80％減額されることがあります。

例えば、貸付事業用宅地等の特例では、200㎡までの部分に対して土地の評価額を50％に減額することが可能です。

参照：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

これらの評価方法を適切に活用することで、相続税の負担を大幅に軽減することができます。

不動産を相続する際には、これらの評価方法をしっかりと理解し、効果的に活用することが重要です。

相続税対策に向いている不動産とは

相続税対策を考える際、不動産は非常に有効な手段となり得ますが、どのような不動産が特に効果的なのでしょうか。

以下では、相続税対策に適しているとされる不動産の特徴を3つ紹介します。

市場価格と相続税評価額の価格差が大きい不動産

相続税対策においては、売買価格と相続税評価額の差が大きい不動産を選ぶことが効果的です。

特に、大都市圏の中心部など、地価が高いエリアの土地は、実際の取引価格と相続税評価額の基準となる路線価との間に大きな差が生じることがあります。

路線価は、国税庁が毎年、地価公示価格の約8割を目安に決定するため、相続税評価額が市場価格の8割程度になるのが一般的です。

しかし、地価の高いエリアでは、取引価格が大幅に上昇することがあり、その結果、評価額とのギャップがより大きくなるため、相続税の負担を大きく軽減できる可能性があります。

ローンを活用した不動産

銀行からの融資を利用した不動産投資は、非常に効果的な相続税対策となります。

相続税の計算では、被相続人の負債は「債務控除」として他の資産から差し引くことができます。

例えば、相続税評価額が1億円の不動産と7,000万円の借入金を相続した場合、相続税の課税対象額は3,000万円（1億円－7,000万円）に減少します。

場合によっては、相続税がかからないこともあります。

ローンを利用することで、相続税の負担を軽減しつつ資産を形成できるため、特に低金利環境では一層有利です。

ただし、借入金の返済が資金繰りを圧迫しないよう、しっかりとした経営計画が不可欠となります。

需要の高い賃貸物件

需要の高い賃貸物件も相続税対策に向いています。

賃貸物件の相続税評価額は、賃貸中であることによる評価減や借家権割合の控除が適用されるため、評価額が低く抑えられます。

さらに、賃貸物件は安定した収益をもたらすため、相続人にとってもメリットがあります。

特に、賃貸需要の高い地域にある物件は、相続税対策と同時に資産運用としても魅力的です。

これらのポイントを考慮して、不動産を選ぶことで、相続税対策を効果的に進めることができます。

節税効果のある不動産投資の具体例

相続税対策として効果的な不動産投資の方法はいくつかありますが、ここでは特に節税効果の高い2つの具体例を紹介します。

アパート・マンションなどの1棟物件

アパートやマンションなどの1棟物件は、建物自体の評価額が市場価格よりも低くなる傾向があります。

賃貸中であれば、借家権割合が控除されるため、さらに評価額が低減します。

1棟物件の場合、土地と建物の両方に対して減額効果が得られるため、相続税の課税対象額を大幅に抑えることが可能であり、賃貸収入も得られるため、長期的な収益性を維持しながら、節税を実現することができます。

小規模宅地等の特例を活用する

「小規模宅地等の特例」は、一定の条件を満たす土地について、その評価額を大幅に減額する制度です。

例えば、貸付事業用宅地等に該当する場合、土地の評価額を50％に減額することが可能です。

この特例を活用することで、相続税の負担を大幅に軽減することができます。

特に、土地の評価額が高い都市部や、需要のあるエリアにある賃貸物件を所有している場合、この特例を適用することは、相続税対策として非常に効果的です。

不動産投資を利用した相続税対策のメリットとデメリット

不動産投資を利用した相続税対策のメリット

1.相続税評価額の低減

土地や建物の評価は、路線価や固定資産税評価額を基準に計算されるため、実際の市場価値よりも低くなることが一般的です。

土地は投資額の約8割、建物は5～6割ほどが目安です。

また、賃貸物件であれば、さらに借家権割合の控除が適用されるため、評価額が一層低減します。

これにより、相続税の課税対象額を大幅に引き下げることが可能です。

2.収益の安定

不動産投資は、賃貸収入という安定したキャッシュフローを生み出すため、相続人にとっても大きなメリットとなります。

賃貸物件を所有することで、定期的な収入が得られ、それが生活の支えや次世代の資産形成となります。

3.長期的な資産価値の増加

不動産は、長期的に価値が上昇することが期待できる資産です。

特に、立地条件が良い物件や、将来的に開発が見込まれる地域にある不動産は、時間とともに資産価値が上がる可能性があります。

4.節税効果

不動産投資を利用することで、相続税だけでなく、所得税や住民税の節税効果も期待できます。

例えば、ローンを活用した不動産投資では、借入金の利息が経費として認められ、所得税の課税所得を減少させることができます。

また、減価償却費も経費として計上できるため、税負担をさらに軽減することが可能です。

不動産投資を利用した相続税対策のデメリット

1.コストがかかる

不動産投資には、初期投資としての購入費用や、物件の維持管理費、修繕費、固定資産税など、さまざまなコストがかかります。

これらの費用をカバーするためには、一定の賃貸収入が必要ですが、空室が発生するリスクや予想外の修繕が発生することもあり、思ったように収益が上がらない場合もあります。

また、不動産の取得にかかる諸費用（仲介手数料や登記費用など）も無視できないコストです。

2.市場リスク

不動産の価値は市場動向によって大きく左右されます。

経済状況や地域の発展状況により、不動産の価値が下落するリスクがあり、投資した資産が目減りする可能性があります。

賃貸需要が低下した場合、空室が増え、収益が不安定になるリスクも存在します。

このような市場リスクは、不動産投資の将来の収益性や資産価値に大きな影響を与える可能性があります。

3.借入れリスク

多くの不動産投資は銀行などからの融資を利用して行われますが、借入金にはリスクが伴います。

金利の上昇や収入の減少により、ローンの返済が困難になる可能性があります。

返済が滞った場合、最悪のケースでは物件が差し押さえられるリスクもあります。

これらのメリットとデメリットを十分に理解した上で、不動産投資を相続税対策として活用することが重要です。

不動産投資を利用した相続税対策の注意点

不動産投資を相続税対策として活用する際には、いくつかの注意点があります。

ここでは、特に重要な3つの注意点を紹介します。

不動産投資特有のリスクを理解する

不動産投資には、他の資産運用とは異なる特有のリスクがあります。

例えば、物件の空室リスクや賃貸収入の不安定さ、物件の老朽化に伴う修繕費の増加、地域の経済状況や市場変動による資産価値の下落などです。

これらのリスクをしっかりと理解し、事前にリスク管理策を講じることが重要です。

6項で否認される可能性のあるケース

相続税の計算において、不動産の評価減を狙った投資が過度であると税務署に判断された場合、6項（租税回避行為の否認規定）が適用され、相続税評価額による税計算が否認されることがあります。

特に、相続税評価額と実際の取引価格の差が大きすぎる場合や、相続前後の短期間に行われた不動産売買が形式的な投資と見なされると、租税回避行為として否認されるリスクがあります。

過去の事例では、富裕層の相続税対策として行われたタワーマンション購入が6項で否認されたケースや、売買契約をする能力がない被相続人の名義で購入した不動産を相続後すぐに売却した事例で、不動産の相続税評価額が認められなかったケースがあります。

このようなリスクを避けるためには、適切な評価方法や正当な理由を持った投資が必要です。

相続でのトラブル

不動産は現金や預金のように簡単に分割できないため、相続時に複数の相続人がいると、誰がどのように不動産を相続するかでトラブルが発生しやすくなります。

持分での相続を試みても、持分の割合について意見が分かれたり、相続後の売却時に合意が得られなかったりすることがあります。

さらに、代々相続が進むにつれて共有者が増えると、不動産の管理や意思決定がさらに困難になる可能性があります。

こうしたトラブルを避けるためには、遺言書の作成や事前に家族間での十分な話し合いが必要です。

まとめ

不動産投資を利用した相続税対策は、相続税評価額の低減や収益の安定、長期的な資産価値の増加など、多くのメリットをもたらします。

特に、市場価格と相続税評価額の差を活用した戦略やローンの利用による効果的な資産形成は、相続税の負担を大幅に軽減する可能性があります。

しかしながら、不動産投資には市場リスクや借入れリスクが伴い、予期せぬコストが発生する可能性もあります。

また、特定の条件下では相続税対策としての効果が否認されるケースもあるため、投資を行う際にはリスクを十分に理解し、慎重に計画を立てることが重要です。

不動産に関するご相談やお困り事があれば、売買の窓口までお気軽にお問い合わせください。