不動産を所有する際、登記簿はその土地や建物の正確な情報を記載する重要な公文書です。

しかし、時には登記簿に記載された面積が実際の土地の面積と一致しないことがあります。

こうした面積誤りを発見することは、将来的なトラブルを避けるためにも非常に重要です。 

本記事では、登記簿の基本的な役割や、面積誤りの一般的な発見方法、そしてその原因について詳しく解説します。

また、不動産の歴史と登記簿の関係にも触れ、面積誤りを発見した際の具体的な対処法や専門家に依頼する際のポイントについてもお伝えします。

登記簿とは？

登記簿とは、土地や建物などの不動産に関する所有権や権利関係、所在地、面積などの情報を公式に記録する帳簿です。

この登記簿は法務局によって管理されており、不動産の権利関係を公示するための公的な書類です。

この『登記簿の面積』と『実際に測量した面積』とが違っていることはよくあります。

この誤差は、測量技術の進化や法改正、さらには測量の精度や方法の違いによるものが原因であることが多いです。

例えば、昔の測量方法では現在のような精密な測定ができず、その結果、登記簿の面積に誤差が生じることがあります。

また、法務局に登録された情報が古いまま更新されていない場合も、実際の面積との違いが生じる要因となります。

このような面積の不一致を発見した場合、正確な現地測量を行い、必要に応じて登記簿の訂正手続きを行うことが重要です。

登記簿の面積誤りの一般的な発見方法

登記簿の面積誤りは、不動産取引や日常の管理業務においてさまざまな方法で発見されることがあります。

以下に、一般的な発見方法をいくつか紹介します。 

1. 実測調査

土地や建物の売買や開発を行う際に、土地家屋調査士や測量士によって実際の面積を測定することがあります。

この実測調査により、登記簿の面積と実際の面積に差異がある場合、誤りが発見されます。 

2. 隣接地との境界確認

土地の境界を明確にするために隣接地の所有者と境界確認を行うことがあります。

この過程で、境界線が移動していたり、登記簿の面積と異なることが判明することがあります。

3. 公共事業や開発計画

道路の拡幅や公共施設の建設などの公共事業や大規模な開発計画がある場合、自治体や事業者が詳細な測量を行います。

この測量結果と登記簿の情報を比較することで、面積の誤りが発見されることがあります。  

4. 税務調査

固定資産税の算定のために自治体が実地調査を行うことがあります。

この調査の際に、登記簿の面積に誤りがある場合が発見されることがあります。

発見された誤りは、適切な手続きを経て修正されることになります。

登記簿の面積誤りの一般的な原因

登記簿の面積誤りの一般的な原因について詳しく説明します。

測量の誤差

登記簿に記載される土地の面積は、測量の結果に基づいています。

しかし、測量にはさまざまな要因から誤差が生じることがあります。

例えば、古い測量技術や機器の精度が低い場合、地形や環境条件によって測量が困難な場合などです。

また、測量者の経験や技術も影響します。

これらの要因が組み合わさることで、登記簿に記載された面積と実際の面積に差異が生じることがあります。 

古い記録やデータの不一致

登記簿のデータは、長い年月を経て蓄積されてきたものです。

古い時代には、測量技術が現在ほど発達していなかったため、正確なデータが得られないことがありました。

また、手書きの記録や不完全なデータ管理が原因で、誤った情報が記載されることもありました。

これらの古い記録が現在の正確なデータと一致しない場合、面積の誤りが発生します。

不動産の歴史と登記簿の関係

明治時代

明治政府は、土地から税金を徴収するために全国的な土地測量を行いましたが、当時の測量技術はまだ未熟であり、特に不整形地の測量は困難でした。

測量者は縄を使って土地の面積を割り出していましたが、この方法は精度に限界がありました。

登記法の制定

1899年には「不動産登記法」が制定され、登記制度がさらに整備されました。

この法律により、不動産の所有権や抵当権、地役権などの権利関係が登記簿に記録されることが義務付けられました。

登記簿は公的な記録として誰でも閲覧可能であり、これにより不動産取引の透明性と安全性が確保されました。

近年の改正

2004年（平成16年）6月18日に不動産登記法が全部改正され、内容が一新されました。

この改正により、登記手続きが簡素化され、オンラインでの登記申請が可能となるなど、制度の利便性が向上しました。

さらに、平成17年の改正で筆界特定制度が新たに設けられ、土地の境界問題を迅速に解決するための仕組みが導入されました。

令和3年の土地制度改革にともなう改正では、相続登記の申請義務などの新しい規定が設けられ、相続による不動産の所有権移転手続きをより確実に行うための措置が強化されました。

登記簿の面積誤りを発見した際の対処法

土地地積更正登記を行う

土地地積更正登記とは、登記簿の面積と実際の面積とがずれている場合、これを正しい面積に修正する手続きのことです。

下記の通り、不動産登記法で規定されています。

土地の所有者が申請することにより、正しい面積に直すことができます。

共有の場合は、1人から申請すれば直すことができます。

土地地積更正登記を行うことにより、最新の図面が法務局へ登録され、古い面積から正しい面積が登記簿へ記録されます。

土地地積更正登記のメリット

土地地積更正登記のメリットは、自身の所有する土地の面積と範囲が明確になる点です。

これは、土地地積更正登記を行う際に、地積測量図という図面が法務局に提出され、登記簿上の古い面積が新しい正確な面積に修正されるためです。

加えて、最新の地積測量図には境界ポイントや近隣の構造物などの座標値が記録されており、現地の復元が可能となります。

土地の面積と範囲が明確になることで、安心して売買を行うことができ、大地震や大災害が発生した際にも自分の土地を守ることができます。

土地地積更正登記を専門家に依頼する際のポイント

土地地積更正登記を専門家に依頼する際のポイントは以下の通りです。

まず、専門家（土地家屋調査士）の信頼性と実績を確認することが重要です。

口コミや評判、過去の案件を通じて評価を確認し、信頼できる調査士を選びましょう。

次に、選定する専門家が正式な資格を持ち、登録されていることを確認する必要があります。

土地家屋調査士は国家資格であり、適切な資格を持つ者に依頼することが重要です。

依頼前に費用の見積もりを取ることも大切です。

測量費用、登記申請費用、その他の関連費用を明確にしてもらい、予算に合わせた計画を立てましょう。

依頼する専門家が地積更正登記の手続きや必要書類、スケジュールについて詳細に説明してくれるかどうかを確認します。

さらに、専門家とのコミュニケーションが円滑に行えるかどうかも重要です。

質問や疑問に対して迅速かつ丁寧に対応してくれる専門家を選びましょう。

法務局との手続きがスムーズに行えるかどうかも確認しましょう。

専門家が法務局との連携が取れているか、過去の経験を元に効率的に進められるかが重要です。

最後に、登記完了後のアフターサポートがあるかどうかも確認しておきましょう。

万が一、問題が発生した場合の対応についても事前に確認しておくと安心です。

これらのポイントを押さえて専門家に依頼することで、土地地積更正登記が円滑に進み、正確な土地の管理や売買が可能になります。

不動産の売買についての、お悩みやお困りごとは、売買の窓口までお気軽にご相談ください。