マンションを購入する際、物件の立地や間取り、価格にばかり目が行きがちですが、実は忘れてはならない重要なポイントがあります。

それは、毎月の管理費や修繕積立金です。

これらの費用は、マンションを快適に、そして安全に保つために欠かせないものであり、長い目で見ると非常に大きな影響を及ぼします。 

しかし、管理費や修繕積立金について詳しく知る機会は少なく、購入後に驚くことも少なくありません。

特に、修繕積立金が将来的に値上げされることもあり得るという事実には、注意が必要です。 

本記事では、マンション購入前に知っておきたい管理費と修繕積立金の基本知識をわかりやすく解説します。

これからマンション購入を検討されている方は、ぜひ、参考にしてください。

マンションの管理費とは

管理費とは、マンションの共用部を維持管理するために必要な費用です。

マンションでは住民が快適に生活できるよう、清掃や日常的な点検などが行われています。

具体的には、廊下やエントランス、エレベーターなどの共用部分の清掃費、エレベーターや給排水設備、共用照明などの維持管理費や点検費用、管理員や清掃員、警備員の人件費、共用部分の電気代や水道代、そして管理会社への委託費が含まれます。

管理費の金額は、マンションの規模や設備、立地、管理体制などによって異なり、通常は毎月定額で支払われます。

修繕積立金とは

修繕積立金とは、マンションの大規模修繕や設備の更新など、将来的に必要となる大きな修繕費用をあらかじめ積み立てておくための費用です。

マンションは年月が経つにつれて劣化し、外壁の補修や屋根の修繕、給排水管の交換など、定期的に大規模な修繕が必要となります。

これらの修繕を計画的に行うために、各住戸の所有者から毎月一定額を集めて積み立てておくのが修繕積立金です。

修繕積立金の金額は、マンションの規模や設備、立地、築年数などによって異なり、長期修繕計画に基づいて算出されます。

長期修繕計画では、今後の修繕工事の内容や時期、費用を予測し、それに基づいて毎月の積立金額を決定します。

この積立金は、将来の大規模修繕に備えて計画的に蓄えられ、必要な時期に適切な修繕が行えるようにするための資金となります。

修繕積立金は、管理費とは異なり、直接的な維持管理費用ではなく、長期的な視点での資産価値の保全や住環境の維持を目的としています。

マンションの管理費の相場

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、マンションの管理費は戸数が多いほど一世帯当たりの費用が低くなる傾向があります。

具体的には、20戸以下のマンションでは平均して月額19,237円、一方で501戸以上では月額15,224円となっています。

このように総戸数が多いマンションはスケールメリットにより管理費が抑えられるため、豪華な共用施設を備えていても一世帯当たりの負担は比較的少なくなります。

ただし、タワーマンションのように共用設備が多く、独自のサービスを提供する高層住宅では、戸数が多くても管理費が高い場合があります。

一般的に、マンションの管理費は住戸の広さに応じて決まり、使用するサービスの頻度は考慮されません。

例えば、エレベーターの使用が少ない低階層の住人でも、高階層の住人と同じ割合で管理費を負担することになります。

全般的に見て、マンションの管理費は、提供されるサービスや施設のグレードによって異なり、人件費やメンテナンス費用などのコストが多くの世帯で分割されることから、大規模なマンションほど費用効率が良いことが分かります。

出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」

マンションの管理費が高くなる5つの理由

1.人件費の高騰による管理委託料の増額

マンションの管理を委託している会社の従業員への給与が上昇することに伴い、その費用がマンションの管理委託料に反映されることがあります。

具体的には、マンションの日常的な維持管理や清掃、セキュリティの提供などを担うスタッフの人件費が増加すると、これらのサービスを提供するための全体的なコストが上がります。

結果として、管理会社はこのコスト増をマンションの所有者や住民に委託料の形で転嫁する必要があるのです。

2.電気代や火災保険料の値上がり

マンションの共用部分で消費される電力の料金や、建物全体をカバーする火災保険の料金が増加することによって、管理費が高くなることがあります。

電気代の場合、例えばエレベーター、共用廊下の照明、セキュリティシステムなどの電力使用量が増えることや、電力料金そのものが値上がりすることが原因です。

一方で、火災保険料は、自然災害の頻発や大規模な火災事故後の保険金支払い増加により、保険会社がリスクをカバーするために保険料を上げることがあります。

これらのコスト増は直接的にマンションの管理費に反映され、結果的に住民が支払う管理費が増加します。

3.管理費滞納者の増加

マンションの住民やオーナーの中で、定期的に支払うべき管理費を期限内に支払わない人々の数が増えることがあれば、計画的に管理費を確保できません。

そうすると、マンションの管理組合は必要な運営資金が不足する問題に直面します。

管理費はマンションの共有部分の清掃、修繕、セキュリティ維持などの日常的な運営に必要不可欠であり、これらの費用は全住民からの管理費で賄われています。 

滞納者が増えると、管理組合は残りの住民に負担を強いる形で管理費を増額するか、あるいは必要なサービスの削減を余儀なくされます。

また、滞納が長期にわたると、その回収のための法的手続きや通知など、追加的なコストも発生します。

これらの追加コストも結果的に管理費の増額に繋がるため、管理費滞納者の増加はマンションの管理費が高くなる一因となります。

4.管理内容の増加 

マンションの管理業務が拡充されることにより、それに伴うコストが増加する場合もあります。

具体的には、セキュリティシステムの強化、エネルギーマネジメントの導入、環境対策の実施、共用施設の追加やグレードアップ、さらには災害対策や緊急時の対応プロセスの整備など、住民の快適さや安全を向上させるためのサービスが増えることが挙げられます。 

これらのサービスは住民からの要望に応えたり、時代の変化に対応する形で導入されることが多く、結果的にはより質の高い居住環境を提供することができますが、同時にそれらを支えるための費用も増大します。

5.駐車場契約者の減少 

マンションの敷地内や付属の駐車場での契約者数が減少することにより、管理費に影響が出ることもあります。

多くのマンションでは、駐車場の運営収入が建物全体の維持管理費用の一部を補填する形で計算に含まれています。

つまり、駐車場から得られる収入が予定よりも少なくなると、その分の収入不足を補うために管理費を増額する必要が生じます。

この収入減は、自動車保有率の低下、公共交通の利便性向上、カーシェアリングサービスの普及などにより引き起こされることがあります。

また、新しい住民が自動車を持たない選択をすることも一因です。

駐車場の使用率が下がると、空いたスペースを有効活用できず、固定の運営費用がそのまま残るため、経済的な損失となり、最終的にはマンション全体の管理費の増加に繋がるのです。

マンションの修繕積立金の相場

マンションの修繕積立金は物件ごとに異なり、住戸の専有面積や共用設備の充実度によっても変わります。

例えば、エレベーターが多数ある、豪華なラウンジが設けられているなど、共用施設が充実しているマンションは、それらの維持費用が修繕積立金に反映され、結果的に高くなる傾向があります。

また、同じマンション内でも、広い住戸の所有者はより多くの修繕積立金を負担します。

国土交通省が行う5年ごとの「マンション総合調査」によると、平均的な1住戸当たりの修繕積立金は月額約1万1243円でした。

この金額は、過去15年間で約30%増加しています。

この増加の背景には、マンションの長期修繕計画の改善と適正な修繕積立金の徴収が始まったことがあります。

2008年に国土交通省が長期修繕計画のガイドラインを策定して以降、計画の見直しと修繕積立金の適正化が進んでいるのです。

この情報は、マンションを購入する際に意外な費用負担に直面しないためにも非常に重要です。

出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」

修繕積立金が不足しているマンションは3割以上

国交省が報道発表した平成30年度のマンション総合調査によると、修繕積立金が不足しているマンションの割合は34.8%で、長期修繕計画に対して20%超の不足となっているマンションの割合は15.5%となっています。

また、同調査で管理費・修繕費の滞納戸数の割合は、築9年を超えてくると2割以上、築29年を超えると3割以上となっているのです。

修繕積立金が値上がりする4つの理由

1.段階増額積立方式だった

多くのマンションでは後者の段階増額積立方式が採用されており、積立金が徐々に値上がりする仕組みとなっています。 

段階増額積立方式では、建物の老朽化具合や将来の大規模修繕の必要性を考慮して、最初は比較的低い金額からスタートし、時間が経つにつれて徐々に積立金額を増やしていくという計画が立てられます。

新築時には建物が新しいため修繕の必要が少なく、初期のコストを抑えつつも、建物の劣化が進むにつれて修繕が必要になることを見込んで、予算を段階的に増やしていくためです。

これにより、将来的に必要となる大きな修繕費用に備えることができると同時に、住民の負担を時間をかけて分散させることが可能になります。

ただし、この方法は、積立金が初期に低いため、予想外の早期の大規模修繕が必要になった場合には、積立金が不足するリスクも伴います。

2.初期設定価格が低い

初期設定価格が低い状態で建物が運用され始めると、時間が経過するにつれて、実際の修繕が必要になる段階で積立金が足りなくなることが明らかになります。

その結果、積立金を増額する必要が生じ、住民には予期せぬ追加負担が発生することになります。

原因としては、計画段階での見積もりの過小評価、建材や労働コストの未来の価格変動の見込み違い、または単純に経済的な理由から低く設定されることがあります。

新築時には修繕積立金の初期設定を低く抑えることで、物件の販売価格を魅力的に見せることも可能ですが、それが将来的には修繕積立金の不足という形で住民に戻ってくるため、長期的な視点での適切な設定が求められます。

3.計画していない大規模修繕

「計画していない大規模修繕」とは、元々の修繕計画には含まれていなかったが、建物の状態の変化や予期せぬ問題が発生したために必要となった修繕工事のことを指します。

たとえば、自然災害による損傷、建材の早期劣化、設計上の欠陥の発見など、予期しない事態が原因で行われることがあります。 

これらの計画外の修繕が必要になると、その費用は元々の修繕積立金の計画には計上されていないため、積立金が急激に不足することになります。

その結果、住民は予定外の追加出費を強いられることになり、修繕積立金を増額する必要が出てくるのです。

4.物価の上昇

経済全体の物価水準が高まることにより、修繕に関連する材料費、労働費、サービス費用などが増加します。

マンションの修繕積立金においても、物価の上昇は大きな影響を及ぼします。

具体的には、建材の価格上昇、専門技術を持つ労働者の賃金増加、さらには修繕関連の機械や設備の維持管理コストの増加などが挙げられます。

当初の修繕積立金の設計が、過去の物価を基にしている場合、物価の予想以上の上昇は、計画された修繕積立金が不足する原因となります。

その結果、修繕積立金を増額する必要が出てきて、住民は増加したコストを負担することになります。

この物価上昇は、国内外の経済状況により変動するため、修繕積立金の管理と計画においては、定期的な見直しと適切な調整が求められます。

管理費や修繕積立金を滞納した場合どうなる？

マンションの管理費や修繕積立金を滞納すると、最初に、管理会社から督促の連絡があります。

この段階での通知は通常、電話や書面によって行われ、滞納者はこの時点で支払いを済ませれば、大きな問題は回避されます。 

督促を無視し滞納を放置した場合、管理会社は裁判所に支払い督促を申告する可能性があります。

これが承認されると、滞納者は2週間以内に異議を申し立てなければ、判決が下ったのと同じ法的効力が発生します。 

それでも滞納が続く場合、最終的には財産の差し押さえや、最悪の場合は競売によって滞納分を回収する法的措置が取られることがあります。 

長期間にわたる滞納は、個人の信用情報に影響を及ぼす可能性があり、将来的にローンの申し込みや他の契約に悪影響を与えることがあります。

また、将来的な修繕積立金の値上がりが不安な場合は、住み替えを検討することも一つの選択肢です。

現在の修繕積立金と管理費が相場から大きく離れていない場合は、そのまま居住を続け、値上がりした際に住み替えを考えるのも一つの手段となります。

まとめ

マンションの管理費や修繕積立金は、一般的に値上げ傾向にあります。

購入前にこれらの費用をしっかり確認することが大切です。

マンションの管理費や修繕積立金について不安なことがあれば、売買の窓口まで、ぜひお気軽にご相談ください。

購入前にしっかりと情報を収集し、購入後も安心して暮らせるように準備しておきましょう。