住宅ローン控除は、住宅ローンを借りると節税ができる制度です。

2022年（令和4年）の税制改正で、制度が変更になりました。

その主な変更内容や変更点、ポイントを解説します。

「住宅ローン控除」について

ーそもそも住宅ローン控除とは

住宅ローン控除は、日本の税制の一部で、住宅ローンの借入金利の一部を所得税や住民税から控除することができる制度です。

この制度の目的は、住宅購入を奨励し、個々の家庭の住宅所有を支援することです。

控除が受けられるのは、借入れから一定の期間（通常は10年または13年）で、その期間内に一定の金額（通常は年間上限200万円）までの利息が控除対象となります。

ただし、これらの限度額や期間は特定の条件下で変動します。

住宅ローン控除を受けるためには、住宅ローンを組んで購入した住宅に自身が居住することが条件となります。

また、特定のエネルギー効率基準を満たす住宅や新築住宅、不動産会社が買い取って再販した中古住宅を購入した場合は、より長い期間や大きな金額の控除が受けられる場合があります。 

このように、住宅ローン控除は、一定の条件を満たすことで住宅ローンの返済負担を軽減するための制度であり、住宅購入を考えている人々にとって大変有益な制度と言えます。

ー住宅ローン控除改正とは

2022年に税制改正がありました。

その際に、それまでの住宅ローン控除のいくつかの部分が変更されました。

その事は、後述します。

改正の背景｜4つの主な要素

1）住宅ローン金利が控除率を下回る「逆ザヤ」状態の解消

逆ザヤとは、借入金利が税制上の控除率より低くなる状態を指します。

この状態が続くと、税制上の優遇措置が意味を成さなくなり、その結果、住宅ローンを組む意欲が低下する可能性があります。

この問題を解消するため、控除率を1%から0.7%に引き下げるという改正が行われました。

２）高性能住宅の普及推進

政府は環境に配慮した高性能な住宅の普及を推進したいという意向があります。

そのため、借入金限度額や控除率を高性能住宅に対してより優遇する内容へと変更しました。

具体的には、認定住宅や一定程度省エネに配慮した住宅に対しては借入金限度額が高く設定され、それ以外の住宅に対しては限度額が引き下げられました。

３）新型コロナウイルス感染症の影響で落ち込んだ経済の回復

新型コロナウイルスの感染拡大によって、国内の経済活動が制限されただけでなくインバウンド需要も失いました。

そのため日本経済は大きな打撃を受ける事になりました。

そのような状況で住宅ローン控除を予定通りに終了させてしまうと、マイホームの需要が減り、日本経済はさらに悪化していきます。

そこでマイホームの需要を喚起するために、住宅ローン控除は4年間延長されました。 

４）2050年カーボンニュートラルに向けた対応

2050年カーボンニュートラルとは、2050年までに二酸化炭素をはじめとした温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする取り組みのことです。

カーボンニュートラルの目標を達成するためには、温室効果ガスの排出を削減する必要があります。 

そのためには温室効果ガスの排出量が抑えられる省エネ住宅や、太陽光発電設備が設置された住宅の普及が望ましいとされています。

そこで、省エネ基準に適合した住宅を購入した場合、制度の対象となる借入限度額が拡充されるようになりました。

住宅ローン控除の変更部分

主に、以下の４つの部分が変更になりました。

①制度の期間が4年延長

2021年末までに住宅を購入し入居する必要がありましたが、改正後は2025年末までに住宅を購入して入居した方が、住宅ローン控除の対象となります。 

②控除額の計算方法（控除率の引き下げ）

改正前は「年末時点の借入残高×1%」または「建物の取得価格（上限4,000万円）×2%÷3」で控除額が算出されましたが、2022年からは「年末時点の借入残高×0.7%」で控除額を計算します。

また、住民税から控除される金額の上限も「所得税の課税所得の7%」または「136,500円」から「所得税の課税所得の5%」または「97,500円」へと減額されました。 

③控除期間の変更

改正前は、控除期間が原則10年で、特定の条件を満たした場合のみ13年に延長されました。

改正後は、購入する住宅の種類に応じて控除期間が決まります。

具体的には、新築住宅や不動産会社が買い取って再販した中古住宅（要件を満たすもの）を購入した場合、控除期間が13年となります。

一方、個人から購入した中古住宅の場合は、控除期間が10年となります。 

④対象となる借入限度額の変更

改正前の住宅ローン控除では、対象となる借入額の上限は「年間4,000万円」で、個人から住宅を購入した場合は「年間2,000万円」、長期優良住宅や低炭素住宅を購入した場合は「年間5,000万円」でした。

しかし、改正後の住宅ローン控除では、新築住宅と買取再販住宅の借入上限額は住宅の種類と入居するタイミングで変わります。 

これらの変更により、住宅ローン控除の対象になる条件、控除額の計算方法、控除期間、借入限度額などが大幅に変わり、これまでとは所得税や住民税の軽減効果に違いが生じています。

これらの変更内容を理解することで、自身の住宅購入計画や住宅ローンの返済計画を適切に立てることが可能になります。

住宅ローン控除改正における重要なポイント

①控除を受けるためにはいつまでに契約・入居が必要か

2021年の年末に期限を迎えていた住宅ローン減税制度は、制度を令和7年（2025年）の入居分まで4年間延長されました。

これは、新しい制度が導入された後も、令和7年までに入居する場合は引き続き住宅ローン減税を受けることができるということを意味します。

②控除が受けられる要件

控除を受けるための条件は以下の通りです。

・住宅の床面積が50平方メートル以上で、自己の居住のために主に使用されていること。 

・控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること。 

・10年以上にわたり分割で返済する住宅ローンが存在すること。 

・2件以上の住宅を所有している場合、控除を受ける住宅が主として居住用に供されていること。

・居住年およびその前2年間に特定の譲渡所得の特例の適用を受けていないこと。

③控除額の上限

制度改正後、借入金の上限は以下の通りに設定されました。

・「認定住宅」の場合は4500万円 

・一定程度、省エネに配慮している場合は、性能に応じて3500万円または3000万円 

・それ以外の住宅は2000万円

これらの借入金上限額に対して、年末時点のローン残高の0.7%が控除として適用されます。

ただし、すでに住宅ローン減税の適用を受けている人は、現在の控除率や限度額が継続します。

住宅ローン控除はいつまでに申請手続きが必要か

住宅ローン控除を受けるための申請手続きは、確定申告を行うことで実施します。

具体的な期限は以下の通りです。 

ただし、特別な事情がある場合（例えば、申告が遅れた場合や、所得が変動した場合など）は、専門家に相談することをおすすめします。

【初年度】確定申告の期日まで

新居に入居した年の確定申告を行う期限までに申請を行う必要があります。

例えば、2023年に新居に入居した場合、2024年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行い、その際に住宅ローン控除の申請も行います。

【2年目以降】確定申告・年末調整の期日まで

毎年の確定申告の期限までに申請を行う必要があります。

確定申告の期限は通常、翌年の2月16日から3月15日までとなっています。

ただし、会社等で年末調整を行っている場合は、年末調整の申請時に住宅ローン控除の申告を行います。

年末調整の申請期限は会社ごとに異なるため、具体的な期限については各自の勤務先に確認してください。

まとめ

2023年の最新情報として、住宅ローン控除が改正されたことについて解説させていただきました。

住宅ローン控除は令和4年度の税制改正を受けて4年間延長され、2025年までの新規入居者に対して適用されるようになりました。 

新築住宅や買取再販の中古住宅を購入した人は、基本的に13年間の控除期間が適用されます。

一方、2024年以降に新築住宅・買取再販住宅を購入した人や、売主が個人である中古住宅を購入した人は、控除期間は10年となります。 

控除対象の借入限度額は、住宅の環境性能や入居年により変動します。

しかし、どの状況においても、住宅ローン控除を受けるためには年次の手続きが必須です。

手続きは初年度に確定申告を、2年目以降には確定申告もしくは年末調整を行うことで可能です。

節税を適切に実現するためには、これらの期日を厳守し、忘れずに申請することが重要です。