分譲マンションを購入するとき、多くの人は「物件価格」や「住宅ローン」に意識を向けがちです。

しかし、実際の暮らしが始まってから長く付き合っていくことになるのが、管理費と修繕積立金といった「毎月の固定費」。

これらはマンションを快適に、そして長く安全に保つために欠かせない費用です。 

購入時にしっかり確認しておかないと、後々「こんなにお金がかかるとは思わなかった…」と後悔することにもなりかねません。

本記事では、管理費と修繕積立金の役割や高騰の背景、購入前に必ず確認しておきたいポイント、そして長期的な資金計画の立て方までを、分かりやすく解説します。 

「買って終わり」ではなく、「住んでから」が本当のスタート。

失敗しないマンション購入のために、ぜひ最後までご覧ください。

修繕積立金・管理費とは？

分譲マンションを購入する際、物件価格や住宅ローンの返済に目が行きがちですが、毎月の「管理費」と「修繕積立金」も無視できない重要なコストです。

これらはマンションを快適かつ長く住み続けるために欠かせない費用であり、それぞれ異なる役割を持っています。

◼︎管理費の役割

管理費とは、マンションの共用部分の維持・管理にかかる日常的な運営費用です。

たとえば以下のような費目が含まれます。

・エントランスや廊下、エレベーターなどの清掃費

・共用設備（エレベーター、防犯カメラ、照明など）の電気代やメンテナンス費

・管理人や警備員の人件費

・管理会社への委託費用（会計や契約の管理など）

管理費は「今この瞬間の快適さ・安全性」を維持するための費用といえます。

物件のグレードや管理体制によって費用に差が出るため、購入前にどんなサービスが含まれているかも確認しておきましょう。

◼︎修繕積立金の目的

一方、修繕積立金は、将来的な「大規模修繕」のために計画的に積み立てておく資金です。

以下のような工事に使われます。

・外壁の塗装やタイル補修

・屋上防水工事

・給排水設備の更新

・エレベーターの更新工事

築年数が経過するごとに建物の劣化は避けられず、10～15年ごとに大規模な修繕が必要になります。

その費用を一時的に徴収するのではなく、長期間にわたって毎月積み立てることで、住民の負担を軽減しつつ適切な維持管理が行えるようにしています。

修繕積立金の水準が低すぎる場合、将来的に一時金として多額の負担を求められるケースもあるため、購入前にはその積立計画が現実的かどうかも確認することが重要です。

修繕積立金・管理費が高騰する背景

近年、分譲マンションの修繕積立金や管理費が上昇傾向にあります。

単なる一時的な現象ではなく、いくつかの社会的・経済的要因が複合的に絡んでいるのが実情です。ここでは、主な3つの要因を解説します。

◼︎物価上昇と人件費の増加

日本全体で物価が上昇傾向にある中で、マンションの維持管理にかかるコストも例外ではありません。

・清掃・警備業務などを担う外部業者の人件費

・建材・資材の価格高騰（特に原油価格の影響を受けやすい）

・電気・ガス・水道といったインフラコストの上昇

管理費はもちろん、将来の修繕工事にかかる費用も増加し、その結果として修繕積立金の引き上げが行われるケースが増えています。

◼︎築年数の経過による修繕費の増加

築10年、20年と経年が進むにつれて、建物の老朽化も避けられません。

外壁のひび割れ、給排水管の劣化、エレベーターの更新など、大規模修繕の必要性が増してきます。

特に築30年以上のマンションでは、構造的な補強が必要になることもあり、1回の修繕工事に数千万円～億単位の予算が必要になる場合も。

そのため、修繕積立金の見直しと増額は避けられない現実となっています。

◼︎管理組合の運営状況

見落としがちですが、管理組合の運営がしっかりしているかどうかも、将来的な費用の安定性に直結します。

・長期修繕計画が未策定、または内容が非現実的

・費用の見積もりが甘く、突発的な値上げが必要に

・管理費・修繕積立金の滞納が多く、財政に支障が出ている

このような状態だと、計画通りに修繕が行えず、後になって一時金徴収や大幅な値上げといった形で住民にしわ寄せが来ることになります。

マンション購入前に確認すべきチェックポイント

マンション購入は人生で最も大きな買い物のひとつ。

物件そのものの魅力に注目が集まりがちですが、管理費や修繕積立金といった維持費用、そして管理の質も長く安心して暮らすためには見過ごせない重要な要素です。

ここでは、購入前に必ず確認しておきたい3つのポイントを詳しく見ていきましょう。

◼︎長期修繕計画の有無

まず重要なのが「長期修繕計画」です。

「長期修繕計画」はマンション全体の維持・改修をどのようなスケジュールと費用で行うのかをまとめたもので、言わば建物の“未来の設計図”とも言えるものです。

この計画が現実的かつ具体的に策定されているかによって、将来的な修繕の質や費用の安定性が大きく左右されます。

逆に、長期修繕計画がない、あるいは不十分な場合には、突然高額な一時金を求められたり、必要な修繕が先送りされたりするリスクがあります。

購入前にその有無と内容をしっかり確認しておくことが大切です。

◼︎管理費・修繕積立金の現在額と将来の見通し

次に確認すべきは、現在の「管理費」や「修繕積立金」の金額、そして将来それらがどのように変動していくのかという見通しです。

現在は安く設定されていても、段階的な増額が予定されていたり、近いうちに大規模修繕が控えていたりするケースでは、将来的な出費が想像以上に膨らむ可能性もあります。

管理会社や販売業者に過去の値上げ履歴や今後の計画について確認し、無理のない支出計画が立てられるかを検討しましょう。

◼︎管理組合の財政状況

管理組合が適切に機能していない場合、計画的な修繕や資金の管理が難しくなり、マンション全体の資産価値に悪影響を及ぼすこともあります。

たとえば、住民の管理費や修繕積立金の滞納が多ければ、必要な工事が実施できず、結果的に居住環境の悪化や思わぬコスト負担につながります。

購入前には、管理組合の総会議事録や決算報告書などを通じて、その運営状況や財務の健全性を確認しておくことをおすすめします。

長期的な資金計画の立て方

マンション購入は「買って終わり」ではありません。

住み続ける限り発生する管理費や修繕積立金、さらには固定資産税など、継続的にかかる費用を正しく見積もり、長期的な視点で資金計画を立てることが非常に重要です。

ここでは、将来にわたって安心して暮らすために意識しておきたい2つの観点をご紹介します。

◼︎将来の費用増加を見越した予算設定

現在の支出だけを基準に予算を組んでしまうと、後々の費用増加に対応できず、家計を圧迫してしまう恐れがあります。

特に、修繕積立金は築年数の経過に伴って段階的に引き上げられることが多く、購入当初の金額よりも2倍、3倍になるケースも珍しくありません。

また、インフレや人件費の上昇により管理費も増額される可能性があります。

こうした未来のコスト上昇を想定し、余裕を持った支出シミュレーションを行うことが肝心です。

現在より月1～2万円多く管理費・修繕積立金がかかった場合でも対応できるよう、家計全体にバッファを設けておくことが望ましいでしょう。

◼︎住宅ローン以外の固定費の把握

マンション購入を検討する際、多くの方が住宅ローンの返済額ばかりに注目しがちですが、それだけでは十分とは言えません。

毎月の支出には、ローン返済以外にも多くの固定費が存在します。

具体的には、管理費・修繕積立金のほか、駐車場代、自転車置き場代、インターネット設備利用料などが挙げられます。

毎年の固定資産税や保険料といった費用も加味する必要があります。

これらの金額を見落としていると、購入後に「こんなに費用がかかるとは思わなかった」と後悔する原因になります。

住宅ローンのシミュレーションを行う際には、これらすべての固定費を加味した「総合的な支出計画」を立てましょう。

まとめ

分譲マンションを購入するという決断は、大きな投資であると同時に、長期的な生活の基盤を築くという意味でも非常に重要です。

だからこそ、購入価格や立地といった「見える情報」だけでなく、管理費や修繕積立金といった「将来にわたって発生するコスト」にもきちんと目を向ける必要があります。

住宅ローンの返済額だけでなく、管理費や修繕積立金といった固定費も含めた「長期的な資金計画」を立てておくことは、安心して暮らし続けるための必須条件です。

将来的な費用増加も見越して、無理のない予算設定を行いましょう。

購入はゴールではなく、新たな生活のスタートです。

後悔しない選択をするためにも、冷静かつ総合的な視点で物件を判断し、信頼できる情報をもとに納得のいく決断を下しましょう。