多くの人が、自宅やマンションなどの不動産を売るときには、できるだけ高価に売りたいと思うでしょう。

そのためには、市場に出す価格、つまり「売り出し価格」を設定することが必須です。

この価格を定める際に欠かせないのが、「不動産査定」です。 

不動産査定では、物件が市場でどれほどの価値を持ち、どの程度の価格で売れる可能性があるかを分析し、予想される売却価格を算出します。 

査定額が分かると、適切な売り出し価格を設定したり、資金計画を立てたりする際に役立ちます。

不動産の査定結果は、利用する不動産会社によって違いが出ることがあります。 

そのため、査定額が適正であるかを見極めるためにも、売り主自身が不動産査定のプロセスを理解しておくことが重要です。

この記事では、不動産を売る方が知っておくべき、不動産査定の基本的な知識や、不動産査定を利用する際の注意点をご紹介いたします。 

不動産の主な査定方法は2つ

【机上査定】

不動産の机上査定とは、物件を実際に訪れることなく、公的な資料やデータベースに基づいて行う不動産評価の方法です。

この査定方法では、インターネットや不動産データベース、過去の取引事例などの情報を活用して、不動産の市場価値を推定します。

物件への訪問が不要なので、比較的短時間で査定結果が得られ、物件の所有者や利用者が査定担当者と直接会う必要がないため、短時間で査定額を算出できる点が特徴です。

机上査定で行われる調査

 ・物件の基本情報（所在地、築年数、土地面積、建物面積、間取りなど）

 ・周辺環境（交通アクセス、商業施設、学校、公園など）

 ・類似物件の成約価格

【訪問査定】

訪問査定とは査定担当者が実際に物件を訪問し、直接現地の状態や特徴を確認しながら査定額を算出する方法です。物件の内外の状態、周囲の環境など、細部までチェックすることが可能です。

 訪問査定で行われる調査

・物件の基本情報（所在地、築年数、土地面積、建物面積、間取りなど） 

・建物の状態（外観、内装、設備、修繕履歴など） 

・土地の状況（形状、日当たり、眺望、地盤など） 

・周辺環境（交通アクセス、商業施設、学校、公園など） 

・類似物件の成約価格

机上査定のメリット

・時間とコストの節約

現地への訪問や直接的な検査が不要なため、査定にかかる時間とコストを大幅に削減できます。 

・迅速な評価

提供された情報をもとにすぐに査定が可能なため、評価結果を速やかに得ることができます。

・利便性

売主や買主は、遠方にいても、または忙しいスケジュールの中でも、査定を依頼し結果を受け取ることができます。 

・初期段階での価値把握

物件や商品を売りに出す前の事前評価として利用でき、売り出し価格の設定に役立ちます。

・比較検討が容易

複数の査定結果を容易に比較できるため、最適な取引先を選びやすくなります。

机上査定のデメリット

・情報の不完全性

机上査定は提供された情報に基づいて行われるため、その情報が不完全または不正確である場合、査定結果に影響を与える可能性があります。

実際の状態や価値を正確に把握することが難しくなります。 

・物理的な状態の見落とし

物件の実際の物理的状態や細かな欠陥を確認することができないため、査定結果が実際の価値と大きく異なる場合があります。 

・市場状況の考慮

机上査定では、最新の市場動向や地域の特性、季節的な影響など、細かい市場状況を十分に考慮することが難しい場合があります。

これにより、価値が適切に反映されない可能性があります。 

・個別性の欠如

同じタイプの物件であっても、個々の特性や魅力が異なる場合があります。

机上査定では、これらの個別の特徴を詳細に評価することが困難です。 

訪問査定のメリット

・正確性の向上

訪問査定では、専門家が物件の状態、設備の質、メンテナンスの状況などを直接確認します。

これにより、机上査定よりも正確な価値評価が可能になります。

・細部の評価

物件の微細な傷や修繕の必要性、改装の質など、細かい部分まで評価することができます。

これらの細部は、物件の価値に大きく影響することがあります。 

・直接的なコミュニケーション

査定士と直接やり取りすることで、物件の特徴や改善点、市場での位置付けなどについての詳細なフィードバックを得られます。 

・問題点の早期発見

物件の潜在的な問題や修繕が必要な箇所を早期に発見し、その後の取引プロセスでの争点を減らすことができます。 

・信頼性の向上

物件を直接確認することで、売主と買主双方の信頼関係が構築されやすくなります。

これにより、取引の透明性が高まり、双方にとって安心した取引が可能になります。

・市場価値の最適化

専門家による詳細な査定を受けることで、物件の市場価値を正しく理解し、適正価格での売買が実現できます。

訪問査定のデメリット

・時間とコスト

訪問査定は、専門家が物件を直接訪れる必要があるため、時間と費用がかかります。

特に、物件が遠隔地にある場合、交通費や査定士の時間などのコストが増加します。 

・スケジュールの調整

物件の所有者と査定士の予定を調整する必要があります。

忙しい人にとっては、都合の良い時間を見つけるのが難しい場合があります。 

・主観性の影響

どれだけプロフェッショナルであっても、査定士の主観が査定結果に影響を与える可能性があります。

特に、物件の美的要素や改修の質に関しては、評価が分かれることがあります。

不動産査定を利用する際の注意点

住宅ローン残債を確認する

不動産査定を依頼する際には、住宅ローンの残高をあらかじめ確認しておくことが重要です。

ローンが残っている住宅を売却する際には、通常、売却による収入でローンの残債を清算することになります。

そのため、売却予定の物件の査定価格が、住宅ローンの残債額を超えていることが必要条件となります。

この残債額は、不動産会社によっても確認される項目なので、正確な残債額を知っておく必要があります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社からの査定額を比較することで、物件の適正価格や市場価格をより正確に把握することができます。 

また、複数の業者との接触を通じて、それぞれの業者の対応や提供するサービスの品質を比較することができ、専門知識、対応の速さ、誠実さなどを確認し、自分に合った業者を選ぶ材料となります。

良い不動産会社を選ぶことが、高額な査定額を得るコツとなります。

実際に評価額が高ければ、売却時にも高い額で売れる可能性が高まります。

そのため、不動産会社の選び方や、その評価方法をしっかりと調べることが必要です。

相場を事前に調べておく

査定を依頼する前に、予め自分で相場を把握しておくことも大切です。

相場を把握しておくことで、査定額が適正であるか判断することができます。

不動産の査定相場を自分で調べるには、「土地総合情報システム」や「レインズマーケットインフォメーション」、各不動産業者の物件を検索できるサイト、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」などを利用すると調べることができます。

まとめ

難しく思われがちな不動産売却ですが、しっかり注意点を理解して査定と売却を行うことで、正しく不動産を売却することができます。 

不動産売却で最も重要なのは、不動産会社選びです。 

不動産の売買でお困りの方は、売買の窓口までお気軽にご相談ください。

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