不動産を売却した場合、その翌年に確定申告が必要になります。

課税負担などが軽減できる特例・控除を適用するためにも、しっかりと確定申告を行いましょう。 

今回の記事では、不動産売却後の確定申告の時期や必要な書類について解説いたします。 

不動産を売却した翌年に確定申告が必要

不動産を売却した際、確定申告が必要な場合と不要な場合があります。

確定申告が必須になるのは、不動産売却時に譲渡所得が発生した場合と特別控除の適用を受ける場合です。 それぞれの詳細を解説します。

確定申告が必要な場合

不動産売却時に譲渡所得が発生した場合

不動産を売却し、その結果として利益（譲渡所得）が生じた場合には、確定申告を提出することが必須です。

この利益は、不動産や株式などの資産売却から得られるもので、給与所得とは異なり分離課税の対象となります。譲渡所得の計算は「売却で得た収入から、その資産を購入する際にかかった費用及び売却時の費用を差し引いた額」となります。

譲渡所得が発生する時期は、売買契約が成立した時ではなく、実際に資産が引き渡された時点です。

したがって、売買契約が一年の末に成立し、翌年に引き渡しが行われた場合、確定申告は引き渡し後の年に行われます。

特別控除の適用を受ける場合

不動産売却で特別控除を利用するなら、納税額が0円でも確定申告が必要です。

特別控除には、自宅を売却して特定の条件を満たした場合に最大3,000万円の譲渡所得から控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」や、自宅を売却して損失が出た際に、その損失を他の所得と相殺できる特例などが含まれます。

また、10年以上所有していた不動産の売却に関する軽減税率の特例との組み合わせも可能です。

確定申告が不要な場合

家を売却しても確定申告が必要ないのは、利益（譲渡所得）が出なかった場合や、税金の特例を適用しない場合に限ります。 

家を売って損をした時は、通常、確定申告の必要はありません。

しかし、その損失を税金の減免などの特例で補おうとする場合は、確定申告を行う必要が出てきます。

不動産売却後の確定申告で必要な書類一覧

1.確定申告書B様式（第一表） 

確定申告書B様式（第一表）は、収入金額・所得金額・控除金額・税金の金額・その他延納の届出の5つの項目を記入します。

確定申告の具体的な書き方は、申告書の記載例を参考にしましょう。

2.確定申告書第三表（分離課税用） 

確定申告書第三表（分離課税用）とは、最寄りの税務署や市役所などで入手な不動産所得を記入する専門用紙です。

不動産譲渡で得た所得の場合、他の所得とは、別に課税することが義務付けられているため、通常の確定申告書に加えて確定申告書第三表（分離課税用）の添付が必要になります。

3.本人確認書類

確定申告書をおこなう場合、マイナンバーの記載と本人確認書類の提出が必須です。

本人確認書類は免許証や保険証、住民票などの提示や写しの添付になります。

インターネット（e-Tax）による申告では、本人確認書類の提示や写しは必要ありません。 

4.登記事項証明書

登記事項証明書とは、法務局で入手できる不動産の所有者や担保などの登記記録が記載された書類です。

登記事項証明書には現在事項証明書や一部事項証明書などがありますが、全部事項証明書を取得しましょう。

取得方法は、登記事項証明書交付請求書に、土地や建物の所在地、地番などを記入し、法務局の窓口で申請します。 

5.譲渡所得の内訳書

譲渡取得の内訳書とは、不動産売却後に国税局から郵送される書類です。

この用紙に、土地や建物の売却による譲渡所得金額の詳細を記載します。

確定申告書等作成コーナーの 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】からダウンロードが可能です。

6.取得費用が確認できる領収書の写し

不動産購入の際にかかった取得費用が確認できる領収書が必要です。

不動産購入金額、仲介手数料、印紙税、登記費用、不動産取得税、測量費用といった領収書の写しになります。 

7.譲渡費用が確認できる領収書の写し

不動産の取得費用と同様、不動産売却の際にかかった譲渡費用が確認できる領収書も必要です。

領収書の種類は、仲介手数料、印紙税、登録免許税、解体費用などの写しになります。

譲渡費用や取得費用に関する領収書や契約書は、しっかりと保管しましょう。

8.不動産購入時・売却時に作成した売買契約書のコピー

譲渡所得の金額や手続きが正しいものであることを証明するため、売買契約書のコピーが必要です。売買契約書は不動産を購入したときのものと、売却したときのものの両方を用意しなければなりません。

9.源泉徴収票 

2019年分まで自営業以外の給与所得者は、確定申告時に源泉徴収票の原本が必要でした。

しかし、2020年分以降からは、確定申告書への添付は不要であるものの、源泉徴収票に記載されている収入金額や源泉徴収金額を申告書に記載しなければなりません。

不動産売却後の確定申告で控除を受ける場合に必要な書類

基本的な必要書類は前項のとおりですが、特別控除や特例を利用する場合は、それぞれの適用要件を証明するための書類も必要になります。

特別控除や特例の内容と、追加で必要な書類を確認しましょう。

1.3000万円特別控除

自宅を売却した際、適用条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円までを控除できる特例です。

確定申告時に必要な書類としては、住んでいた住所を証明できるもの（戸籍の附票の写しなど）になります。

2.10年超所有の軽減税率

所有期間が10年を超える自宅を売ったときに適用できます。確定申告時に必要な書類は、住んでいた住所を証明できるもの（戸籍の附票の写しなど）、登記事項証明書です。

3.相続空き家の3000万円特別控除

確定申告をおこなう際に必要な書類は、売却した不動産の登記事項証明書、被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書もしくは建設住宅性能評価書の写しです。

【関連リンク】自宅を売却したときも税金がかかる？確定申告は必要？

不動産売却後の確定申告の申請時期

▽提出期限 

2024年2月16日（金）～ 2024年3月15日（金） 

※上記は2023年 / 令和5年分の申告を行う期間です

※令和6年能登半島地震に際して、申告期限等の延長の措置が発表されています（国税庁サイトはこちら）

不動産売却後の確定申告の書類提出方法

提出方法は、税務署への直接提出、郵送による送付、e-Tax（イータックス）によるオンライン提出の３つがあります。

自分に合った方法を選びましょう。

税務署の窓口で申告

税務署の窓口で申告すると、申告書を作成する過程で生じる疑問や不明点を税務署の職員に直接質問することができ、不明な部分を指導してもらいながら書類を完成させることができます。

また、提出時に職員が書類の不備をチェックしてくれるため、確定申告が初めての方や、提出書類に自信がない方は窓口での申告をおすすめします。

しかし、確定申告期間中は税務署が大変混雑し、書類の提出には時間がかかるというデメリットがあります。

3月15日の申告期限が迫ると、特に混雑が予想されるため、書類の確認が必要な場合は早めに行申告に行きましょう。 

また、受付時間外や休日、夜間に税務署を訪れた場合は、入口近くに設置されたポストに書類を投函することで申告手続きを行うことができます。

税務署に郵送

手書きまたは確定申告書作成ツールを使用して作成した申告書をプリントアウトし、税務署へ郵送することも可能です。

申告書を郵便ポストに入れるだけで提出手続きが完了します。 

郵送する際は、確定申告書が信書に該当するため、普通郵便や信書便で送る必要があり、ゆうパックやゆうメールなどの方法では送れない点に注意が必要です。

また、提出日は郵便物に押された消印日が基準となるため、提出期限内に収まるように消印日が重要です。

余裕を持って郵送しましょう。

「e-tax」で申告

申告書のオンライン提出には「マイナンバー方式」と「ID・パスワード方式」の二通りがあり、スマートフォンやタブレットからもアクセス可能です。

マイナンバー方式では、IDカードリーダーを使用するか、マイナンバーカードを読み取ることができるスマートフォンを利用します。

一方、ID・パスワード方式を利用するには、税務署で直接本人確認をして「ID・パスワード方式の届出」を行う等の前提条件があります。

e-Taxの最大の利点は、24時間いつでも提出が可能であるため、税務署の開いている時間に制約されずに申告できることです。

これにより、忙しくて税務署への訪問が難しい人にとって非常に便利です。

不動産売却の確定申告は必要書類を早めに準備しましょう！

不動産売却の確定申告は、手続きをスムーズに行うためにも、必要書類を早めに準備しましょう。

準備を整えることで、申告期限に追われることなく、安心して確定申告を進めることができます。

不動産の売買でお困りの方は、売買の窓口までお気軽にご相談ください。